房价上涨的两大元凶,最近都遭到重锤!

2021年开年，热点城市二手房市场再次变得火热。而且从这两个月国家统计局公布的70城数据来看，还是一线城市的北上广深打头阵。

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从根儿上来讲，是一线城市过去几年严格调控，房价被摁住了，本来就到了抬头的阶段。加上供需矛盾，新房开发的房源太少，而且严格限价下新房二手房倒挂，造成了房价上涨。另外疫情叠加下，从国内到国外，都选择了马不停蹄的印钞来缓解经济危机，催生了太多的人对货币贬值的焦虑。

尤其是最近，美国的拜登政府上台后，再次推出1.9万亿的美元刺激计划。房子作为抗通胀的资产，全球主要国家的房价都大幅上涨。如各路专家所说，今年输入性通货膨胀不可避免。但这些大都是结构性的问题，甚至不只是全国的楼市面临的问题，更是整个经济体面临的。而具体到北上广深这一轮上涨的领头羊来说，两大元凶是：学区房和经营贷，也是炒房客最集中的领域。这几年，我们能看到，四大一线城市，不仅是城市轮动过程中房价的风向标，也对其他城市的“炒房”有一定的“指导”。

而供需矛盾、新房二手房倒挂，根本上要靠解决供应，这些都不是一时半会可以解决的，也会误伤很多真正有需求的购房者。但炒房，一定是要摁住！进入3月份后，这两大领域最近都遭受到了重锤。

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先来看学区房。前两天，横行全国的学区房，在上海栽了个大跟头。上海市在较新发布的中考细则中提到：全上海较好的高中要拿出大部分的招生名额，面向全市，统一公平分配。也就是说，上海每一个重点高中，都要拿出一半以上的招生规模，按照各区的中考人数比例，分配到各区。各区拿到名额后，再按照每个初中中考人数的比例，分配到每个初中。看到没，都是按中考人数的！也就是说，哪怕你是上海郊区的，哪怕原来的初中在上海排名不怎么样，都会分到重点高中的名额，而且是看学校参加中考的人数。

按照过去的掐尖流程，重点高中的招生名额，基本就被先进初中给瓜分了。所以也带动了先进初中旁边的学区房，因为意味着近重点高中的概率要大的多。而按照现在的招生流程，每个区和每个学校，都拥有了考上重点高中的机会。而且，上海这次的中考改革，是不锁区的。理论上，不管是先进初中，还是普通初中，只要考到分配名额范围内，就有机会进重点高中。

这就意味着，学区房的含金量被大大稀释了。而在上海发布中考细则后，北京教委也开始组织学习上海中考制度改革。为何上海在此时出台这个政策，北京为何排名前列时间学习？今年两会的时候，高层一再强调教育公平。根上来看，目前所有的教育制度改革，方向很明确——教育公平。而教育公平背后的含义也很直接——教育正在和房子脱钩。这种趋势下，学区房的价值共识和大涨预期，将逐步被击散。至少，炒房客看着一个学区就溢价上百万，得打个问号了。

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再来看经营贷。从去年开始，为了刺激经济，针对中小企业的经营贷的利率，由以前的5%-6%下降到3.85%，甚至深圳还给与了6-12个月的贴息，贴息期间利率可以低到1.9%左右，而正常房贷利率在5%以上。这一下子就引爆了房地产市场，大量的人利用这个漏洞套取经营贷，然后转头去炒房。去年，深圳就被点名过一次，但深圳当时自查了，说没有问题。但最近，监管层明显动真格了。先是上海有一个投资客，此前用经营贷买房，被银行查处了使用经营贷，被银行要求提前还贷，最后无奈卖了名下两套房产来还钱。而根据这位业主所说，当时还是选择的非四大银行，而是股份制银行。其实这不是个例，如今严查违规信贷炒房已经不是一个城市的事了。北京、深圳、上海、广州、多地的银行接到通知，被要求倒查过去6个月的违规信贷。

往常出一些政策，在时间节点环节基本是以后的时间。就是政策开始实施了，X月X日施行，潜台词就是之前的不在政策范围。但是这次不一样，时间是向前面推，也就是追溯期。也就是说，只要查出来，就要“翻旧账”而且在315当天，还曝出了之前有银行手把手教客户怎么使用经营贷买房。这些动作，就是在督促银行自纠自查。315之后，就传出消息，监管层现场检查，深圳提前收回违规房贷，广州发现问题贷款金额2.77亿元。

只要查到，就面临被抽贷的风险，这也是一种明显的震慑。其实从去年下半年开始，无论是从房企三道红线，还是针对银行的集中管理，以及深圳有银行开始根据政府给的二手房参考价进行放贷。涉房贷款的目标很明，保证金融安全。

结语：无论是学区房，还是经营贷，其实，信号已经很明确了，当然，总会有头铁的投机分子，去不断尝试的。

来源：西安楼市情报