停工多年的城南别墅项目将拍卖 起价约8.3亿元

市场趋冷之下，有人披荆斩棘，有人中途离场。

近日，阿里资产网站显示，由于成都中鹏地产资金链断裂，其名下香榭湾项目在停工多年在数次流拍后，将在下月迎来再次拍卖，让人唏嘘不已。

信息显示，香榭湾项目将在2月8日启动土地及在建工程的拍卖，起拍价约8.3亿元，目前16人设置提醒，1772次围观，暂未有人报名。

/截自阿里资产

据了解，项目土地使用权面积115520㎡（约173亩），容积率仅1.18。

在主城土地供应稀缺的大势下，尤其是2016年限墅令发布后，大成都范围已久未供应容积率这么低的土地。这次再遭拍卖，等待TA的又会是什么结局呢？

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此前遭遇数次流拍

还有大量待开发面积

焦点君注意到，早在2021年4月19日，成都市中级人民法院作出（2020）川01破申63号《民事裁定书》，裁定受理成都中鹏房地产开发有限公司破产清算案。

破产后，管理人曾试图通过招募投资人盘活项目，2022年9月26日，管理人发布了意向投资人预招募公告，但在截止2022年11月9日招募期满仍未招募到合格投资人。

值得一提的是，在开发商破产之前，香榭湾在2019年—2020年期间5次被司法拍卖，这几次的拍卖起始价在5.4亿—6.8亿之间。本次拍卖，起拍价约8.3亿，而拍卖项目的评估价也是8.3亿。

根据拍卖公告，香榭湾项目建设规划总建筑面积147,922.10㎡，分为香榭湾一、二期开发，一期已开发建筑面积8,901.67㎡，共建有20栋独栋别墅（需扣除购房类债权人所购买的房屋，具体户数最终以法院生效文书为准），主体已完工；规划修建多层叠拼11幢，未开发修建。二期规划总建筑面积为71,376.74㎡，已修建10栋的建筑总面积为42,460.64㎡，目前估算建成面积约34,232.95㎡，未完工。

/图据阿里资产

需要注意的是，本次拍卖为附义务拍卖，截至目前，法院已裁定确认香榭湾项目购房类债权3户；另有3户购房类债权因其他债权人提起破产债权确认诉讼而待定；还有1户补充申报购房类债权，管理人已初审确认为购房类债权。买受人应当保障拍卖标的物范围内（指香榭湾项目）购房类债权人（具体户数最终以法院生效文书为准）的合法权益。

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公司成失信被执行人

早年开发多个项目

由拍卖公告可知，项目原本归属于成都中鹏房地产开发有限公司，抵押权人为厦门资产管理有限公司。

原本的开发商成都中鹏房地产开发有限公司在1999年拿地，时年中鹏房产共取得新津县花源镇张巷村、白云村共530亩土地的土地使用权，其中包含标的项目所属的土地。2006年，在这一处地块上开发了南洋国际庄园项目，2012年开发了牧山长滩项目，2013年规划开发香榭湾项目。

/香榭湾意境图

不过，从公开的裁判文书可知，成都中鹏房地产开发有限公司自2014年起经营状况就不算很好了，公司注册成立于1995年，原本算得上是一家老牌本土房企，裁判文书记录有着288条之多，2014年12月之前，裁判文书多为“房屋买卖合同纠纷”，而之后就出现了不少有关借款纠纷的法律文书。

/图源爱企查

中鹏房地产的母公司成都市中鹏实业有限公司的股权也被连续冻结了两次，分别是从2018年6月冻结至2021年6月，又从2021年6月冻结至2024年6月。

中鹏房地产的法人宁钦海自2018年就被限制高消费，截至2021年12月，公司法人宁钦海和监事曾骁的限制高消费记录加起来一共有50条。2021年，成都中鹏房地产开发有限公司又被成都市青羊区人民法院列为失信被执行人。

/图源爱企查

同样被列为失信被执行人的还有中鹏房地产的大股东成都市中鹏实业有限公司，这家公司在2022年被峨眉山市人民法院列为失信被执行人，生效法律文书确定义务为：支付借款490万元。

/南洋国际庄园（图源百度地图）

因成立时间较早，中鹏房地产在成都还是有不少项目的，例如牧马山的南洋国际庄园、牧山长滩，物业类型均为别墅，就位于国信璟院东侧，竹苑大道以南，周边配套已经相对繁荣，且项目临河，生态配套也不错。

/中鹏花园与元首山庄区位示意图（截自百度地图）

青羊区还有中鹏房地产开发的中鹏花园、元首山庄（即中鹏河景花园C区），均位于青羊区苏坡中路，在日月大道快速路以南，清水河以西，光华大道以北的范围内。这一系列的项目开发的也很早，2002年左右就已经入市了。

/维也纳花园意境图

还有新都区的维也纳花园，位于电子路东段延伸段，2005年入市，售价约4.2K/㎡。维也纳花园二期天籁32，位于马超东路音乐学院体育场对面，2006年开盘，高层建筑，主力户型建面约60-70㎡，当时被定义为“投资性小户型”。

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香榭湾可售面积预计超12万方

回到本次拍卖的项目——香榭湾，是中鹏房产早年在新津牧马山开发的项目，位置在新津区花源镇，项目容积率仅为1.18，总建设规划总建筑面积147922.1㎡，分一、二期进行开发。

上文提及，香榭湾还可修建面积达96559.79㎡。此外，焦点君注意到，2012年2月3日，香榭湾曾有21055.28㎡取得预售证，尚有约30307.03㎡的面积未取得预售证，可售面积约为32143.66㎡。

/香榭湾资料图

整体算下来，香榭湾可能还有超12万方的可售面积。

资料显示，香榭湾的产品包括建面300-600㎡的小独栋，建面300-1100㎡的大面积私享花园，也就是说，一旦香榭湾项目重启，成都市场又将新增超12万方的别墅供应。

/香榭湾资料图

香榭湾位于牧马山成熟区域，临近杨柳湖，距离成都市区约20分钟车程，这里是大众所熟知的牧马山别墅区。

2015年“禁墅令”出台之前，这里就已聚集维也纳森林别墅、萨尔茨堡、置信牧山丽景、三盛翡俪山、亚特兰蒂斯、牧马山蔚蓝卡地亚等别墅项目。从产品端来看，那时牧马山的别墅产品建面均在170㎡以上，后来出现的牧马山蔚蓝卡地亚面积则是480-2300㎡不等。

2015年之后，牧马山的供应暂停了几年，再次重启之后，万科·君悦云台、龙湖舜山府、蜀道蓝城桃李春风等全新别墅项目进入牧马山。

与此前“巨无霸”的面积段相比，万科·君悦云台主打建面约294-743㎡低密城市联排、双拼及院境独栋、蜀道蓝城桃李春风主力户型面积区间160-260㎡、龙湖舜山府叠拼产品户型最小到165㎡，面积段变小了很多。

/万科·君悦云台意境图

总的来看，当前的牧马山在延续密度舒适的同时，也在顺应城南改善客群的置业倾向更迭着产品形态。可以预想，香榭湾一旦重启流入市场，面临的市场竞争也会相当大。