惊!成都二手房挂牌价比指导价还低了?

搜狐焦点成都资讯 2021-11-24 17:36:42
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天气变得更冷了,成都二手房市场却开始小幅度回温。近日,诸葛找房数据研究中心公布了2021年第47周(11月15日-11月22日)全国重点10城市(注:重点10城包括北京、深圳、苏州、南京、青岛、成都、宁波、厦门、东莞、佛山)二手房成交数据。 整体来看二手住宅成交量依旧呈现下降趋势:4城二手住宅成交量

天气变得更冷了,成都二手房市场却开始小幅度回温。近日,诸葛找房数据研究中心公布了2021年第47周(11月15日-11月22日)全国重点10城市(注:重点10城包括北京、深圳、苏州、南京、青岛、成都、宁波、厦门、东莞、佛山)二手房成交数据。

整体来看二手住宅成交量依旧呈现下降趋势:4城二手住宅成交量环比上升,6城二手住宅成交量环比下行。中最亮眼的成绩当属成都,本周二手住宅成交1134套,环比上涨约184.21%,环比增幅显著,高居首位。

市场观望严重,二手房价格下降

然而,伴随成都二手住宅成交量上涨的却是价格的溃败。大家都知道,成都已经发布了三批二手房指导价。一般来说指导价都是有所保留的,但现在,击穿指导价的楼盘已经出现了。如华润二十四城的二手房指导价格为26095元/㎡。

有的楼盘挂牌参考价却低至22开头的数字,直降几大千。

同样的情况也发生在鹭岛国际、保利花园等项目上。

为了把二手房市场情况摸得更清楚,全妹儿也为此采访了一些中介。“销售情况不好,成交量一直没有起色。”某房产中介人员小王表示,都快到年末了,二手房成交量却没有什么大的变化。

在这家二手房中介公司店面内,一位业主正在了解他房子的销售情况。这位业主挂出的是一套面积120多平方米的二手房,“挂了一段时间,有客户问,但一直没能成交。”“今年市场的整体情况不太理想,现场看房量虽然比较多,但成交量不高。去年的情况是,一般人看房后如果觉得满意就会及时进行交易,但今年市场观望气氛浓郁,很多人光看不买。”小王补充到,“因为目前市场房源充足,很多人比较来比较去不会立即出手,因为不清楚房价未来是否还会降,所以更多的是观望。”业主也表示,以前这种地段的房子根本不愁卖,现在没办法,只能挂低点,反正愿意买的还可以再谈。

记得二手房指导价刚出来那段时间,买卖双方还相当焦灼,到如今买方占据上方,有些房东撑不住了。小王最后谈及,虽然成都没有像上海那样出现抛售潮,也无大量新的二手房房源涌入,但二手房价格确实起不来了,不少房主都表示价格可以商谈。

成都人的购房偏好,买新不买旧

事实上,今年以来,二手房的销量真的很惨淡。从今年4月份开始,成都二手房的月成交量便不断下跌,到10月份,除6月份有过一波小幅回暖,已经实现了5连跌。

对比成交最高的3月——4542套,下跌超过50%。主要原因无非那么几个。其一就是前面谈到的二手房指导价,房源价格下降,成交量虽不像深圳那样冰封,却也是直接腰斩。其二就是银行贷款收紧,迟迟无法放贷,导致去杠杆效应明显。

最后还有一个市场+客户偏好问题。成都人不爱买二手房。

成都位置好一点的二手房源都不便宜,而且使用年限较长。

根据贝壳研究院的数据,截至2020年底,成都二手房房龄在5年以下的下滑了约7.5%;5—10年的次新房下滑了约4.9%;10年以上的房源量上涨了约12.2%。

这与当前成都以改善为主、产品不断迭代的新房市场相比,使得购房者更偏向于置业新房。更为重要的是自9.14新政后,二手房交易免征营业税从2年升为5年。一套300万的房子,要多16万左右的税,不划算。

新房放量增加,二手房形式严峻

最后,多家中介坦言,即使目前二手房成交量有所上涨,但也不理想,一个月的成交量也就二三套,比较好的业绩,也就三四套。此外,二手房房价目前仍处于下行通道中。

“目前比较抢手的是90平米左右的两室小户型,像120+平米的大户型不大容易出手。价格方面,几十万的房子与去年同期相比,成交价格会低5万元左右。”一位资深中介这样描述道。“根据目前的行情看,来买二手房的主要集中在刚性需求人群

从二手房成交价格看,对于位置地段较好的房源来说,价格浮动不大。另外,成交情况比较好的多为小户型,这样也对应了刚需人群的需求。此外,楼层低一些的房屋更受青睐。而对于位置较偏远的房源来说,交易价格一平米会下调几百元。”同时,业内人士也表示,即使伴随着贷款政策的放松,二手房的涨幅也不一定会持续。

“我们可以很明显的看出从10月底开始,成都取证楼盘明显增多,很多开发商都在加大上新力度,这对二手房买卖是一个很大的影响。”

以前,我们往往都在谈论二手房对新房的影响,但事实上在市场下行期,新房对二手房影响更加巨大。

在成都目前的政策背景下,不少客户都坦言正在等着新房上市,不论这种期望会不会成真,至少客户抗性摆在这里了。而且新房对比二手房还有不可比拟的巨大优势,量大的同时还有开发商大幅造势的引流。

我们不妨这样理解,住房不炒就是要削弱二手房的金融属性,保障民生就是要增强新房销售。

所以,2021年末,即使在贷款有所松动的趋势下,二手房面临的考验依旧严峻。

*部分图片来源于网络。

来源:楼市全搜索

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