成都楼市:沿第5期地铁沿线买房投资,持有5年,这样做合适吗?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥好，成都地铁第5期规划中，打算沿着第5期地铁沿线买房投资，持有5年，请问这样做合适吗？

回答：成都地铁的发展给城市住房、交通、医疗等基础设施的建设带来了极大的便利。地铁的建设方便居民日常出行、工作，增加了成都的人流量。由于地铁的建造需要投入，造就了周边住宅区楼盘的增价。大部分的住宅区会因地铁开通楼价发生涨幅，在开通到完成的不同阶段涨幅不同。在不同的区域也存在一些差异，靠近地铁或品质不高的楼市价格涨幅有限，沿着地铁线的不同楼盘，价格随楼盘质量而定。人口密集区的楼价涨幅大。至于第五期规划路线，目前尚未确定，还存在一定的争议。因此，投资需谨慎，不要盲目跟风。

提问：我是刚需金牛区社保 准备在成都买房子，总价200左右 首付3成。我看了 温江区：凤溪院子 雅居乐（锦尚雅宸） 恒大未来城 成华区：万科锦园 天府新区：万科天府公园城 恒大天府半岛 双流怡心湖：中海云麓世家 怡心湖岸 看了这些不知道以后的发展买哪边好。请成哥给个主意或者推荐一些楼盘。

回答：首先你要先确定你是自住还是投资，如果自住，根据你的需求，比如：预算，工作，喜欢等方面来考虑，如果是投资， 从城市的发展推荐天府新区。你说的天府新区的2个盘，万科天府公园城 恒大天府半岛还是可以考虑的，另外，还可以关注一下，川发天府上城、远大中央公园。具体更多性价比高的楼盘详见内部！

提问：成哥，想请你意见一下初中学区，孩子已经小学了，想准备一套只挂户，不住。

回答：这需要先看你的工作地点。现在初中较好的学区是青羊二区、锦江二区、青羊五区、高新四区，益州小学对口的教科院附属中学（但还要再观望几年）。可以的话建议尽量选择就近的方式去买挂户房。青羊二区最近出了很多踩盘文章，较低的，少城小学挂户房应该在60万左右。具体分析详见内部分享！

提问：你好成哥，本人名下投资一套新房，毛坯房，不知道后面是出租还是空着，如果现在装修好一点，出租后对未来出手销售有影响吗？

回答：如果装修出租之后，当想要在收回出手卖的时候，要考虑这块折损这块，可能折损会比较厉害。对于投资的房子，如果买过来是毛坯，两个建议：1.交付给那些长租公寓，让他们去运营，因为他们会统一的帮你装修好，然后出租给对你的用户，一定程度他们会对房子有保养的；2.如果不希望给长租公寓赚取差价，可以用简装的方式，不做大的硬装的装修。但在简装方面，可用些宜家的简易设备，快速实现温馨的氛围，这样的话成本也较低，然后也可以做出一个相对合适的价格。当然这种模式它不一定比托付给长租公寓的价格要高很多，因为长租公寓惯常的一个做法，它是把一个房间处理成N加一的模式，客厅这一块也化成可使用的房间。

这样对你来说，收入一定会比整租要高，而且因为法律风险都要想到公寓这一边，你这边风险是比较小的。不过现在长租公寓也是在爆雷，具体要结合自己的现实情况和风险进行选择。

提问：成哥您好,卖掉之前的房子现有子弹800个，想在成都买两套房，一套用于改善自住一套用于投资。11区普通购房资格，新房二手房均可。自住倾向于在成华区或者锦江区，一套用于投资不限区域。有没有合适的区域或者楼盘推荐呢?该怎么配置比较好呢?

回答：如果自住考虑锦江区+成华区，那800万以内选择还是挺多的，哪怕你留个300万买第二套，500万也是很充裕的。目前普通资格能买到的新盘。锦江区，2021年的重头戏一定是建发央玺，这个在攀成钢外侧，除了学区，其他都挺好的了。如果你觉得贵或者学区不够，那就直接上攀成钢的二手。然后剩下300万左右投资取向，二仙桥板块的中车共享城是不错的，2万出头的单价，位置也比较核心，学区也不错。你可以考虑它和央玺组合，读中车的学区，但可以享受建发央玺的其他配套。如果搭配200万的投资考虑，那就只有去二圈层，类似十陵的时代风景未来之城了。具体更多适合的区域及楼盘详见内部！

提问：成哥你好，关于户型选择：都说现在是改善型市场，是不是买房要越大越好？

回答：目前成都改善型市场确实占比很大，一个城市的所有房子其实一直处在交易置换的周期之中，只是快慢的差别，房子与承受能力挂钩，价格与地段相配。

对于具备优质学区、地铁配套、环境优良等条件的房子，大户型不是一般人能承受的，所以肯定是中小户更受青睐。从升值情况来看，普通投资买房一般建议90-140平内的套三，套四。大户型的房子受众较少，转手困难，而且房子升值保值要看附近配套，不是说房子的面积越大保值率就越高。具体更多分析详见内部！

提问：成哥你好，最近看中有一套二手房，房东也愿意降价，小区也较好，周边配套也比较成熟，不过房东说他之前用这套房子给亲戚开公司的时候做了担保，现在亲戚公司做的不错，没有什么大问题，但我怕买了这样房子有风险，不知道能不能买？

回答：像这种情况买了还是存在一定风险，虽说房东没有抵押，但房东把房子给别人做了相关的担保，一旦后面借款跑路了，会导致这套房子被强制执行，这种处理起来就非常的复杂了，一般人的话千万不要去碰。

另外在买房的时候，要注意以下几种房源较好不要碰：首先是排名前列个如果有银行抵押贷款的抵押超过50%的金额，这个的话就是属于风险比较高的房子了；第二的话是有机构抵押贷款的抵押金额超过30%的，这算风险较高的房子，一般正常人是不会去找机构进行抵押的，如果是先找银行抵押，银行做不了的，才会去找机构抵押，说明这个人的话在征信各个方面都是有一些问题的；以上这些都是风险较高的房子，很有可能会成为要单房，什么是要单房，就是指那些交易十分困难的房子，对于普通购房而言的话，处理这些房子可能会有点棘手，所以看到这种房子就尽量不要去问。

提问：成哥好,本人已婚，于2016年在攀成钢凌云峰阁有一套套三贷款中，现在因为家庭情况需要给自己老婆买一套房子，老婆在成渝立交附近医院上班，购买的区域可能就只能考虑在三圣乡，二号线大面或者龙泉驿，首付可能最多就150万。问题1.套二套三还是套四？2.哪个楼盘比较有增值空间，各方面还可以的？3.电建洺悦御府值得买不？4.或者有更好的建议，比如等摇号的楼盘

回答：至于选择套几，这个可以根据自己的需求来定，如果希望后期流动性好一些，80-120的小三居是较好的。大面性价比高点的，可以考虑，世茂城、百悦城。电建洺悦御府不属于大面版块，不过从它的位置来说，后期升值空间还是可以的。成都因为新房价格和二手房价格出现价差，一般新房都很难摇到号，不过如果有喜欢的新盘，可以试试手气。

提问：成哥你好，我和老公都是稳定职业，目前我们在成都有一套老房子一套蜀都16年买和中港一套60几平的公寓自住，我的公积金3000多每月未用，老公的在还房贷（他是省直公积金）我在地级市上班有套小住宅自住，每月收入在2万左右（不含租金），手边存款十几万，请问怎么规划好一点？因为成都限购，我们打算再买套住宅养老，孩子今年大学毕业打算继续读研究生，还是等孩子工作后再买在孩子工作的城市？

回答：首先我建议你把眼光放长远一点，养老房当下并非核心需求，过早买入空置浪费资金成本。另外你们持有的资产不算优质，更应该考虑优化资产配置，提升资产包的增值能力。老破旧和公寓都是不看好的劣质资产，长期看，跑输大盘。建议全部出手，置换一套核心地段住宅，如果置换后还有多余资金，可以考虑利用你孩子房票，提前买入一套，用资产追资产，将来你孩子确定发展城市，可以再出手置换，投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，到底是要自住，还是投资。

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