锦江一环内新盘预告将推 近地铁配套优

今天要讲的正是集以上众多标签于一身的楼盘：案名【鸿山翡翠府】，预计四月取证，首批次将会开出16套洋房产品，全部为建面约130㎡的四房双卫户型，精装交付。

（鸿山翡翠府效果图）

注：项目为“双限地”项目，由开发商自行组织摇号。

这里先简单了解下项目的背景。

【鸿山翡翠府】的开发企业为成都鸿山新盛置业有限公司，为四川鸿山实业集团有限公司下属公司。鸿山集团于2004年在自贡创立，2010年正式步入地产行业。

鸿山翡翠府这宗地块是鸿山集团在2022年成都第二批次土拍中竞得的，位于锦江区九眼桥片区，总面积约10.5亩，是近10年内锦江区一环内唯一一宗出让的纯住宅用地，成交楼面价18900元/㎡，清水限价34000元/㎡。

（图据成都公共资源交易中心）

PART1

临锦官驿小学、七中育才

【鸿山翡翠府】位于成都锦江区一环内侧，青和里北段。

一街之隔便是购物商场阳光新业中心；

距离地铁2\6号线牛王庙站约200米；

处于锦官驿小学和公办初中“五朵金花”之一成都七中育才学校(水井坊校区)之间，距两所学校均不超过200米；

府河、安顺廊桥、九眼桥等均在400米范围内；

距离春熙路约1.2公里；

“黄金地段”的各项配套资源确实是成都绝大部分区域难以匹敌的，但同时项目周边90年代的居民楼也比较多，城市界面相对老旧。

（项目周边实拍图）

（项目周边实拍图）

就周边二手房价格来看，这些上了年头的“老破小”挂牌价基本集中在1.3-1.7万/㎡；项目周边挂牌价最高的要数2009-2011年的时代豪庭，一共分为四期，目前挂牌价在3.5-4.1万/㎡左右；另外，如鸿山翡翠府对面的阳光新业中心住宅、一环路外的茂业豪园、龙湖晶蓝半岛等小区，挂牌单价基本在3万上下。

鸿山翡翠府作为“双限地”项目，其限定最高清水均价为3.4万/㎡，而根据置业顾问口径：预计精装售价在3.6-3.8万/㎡左右。

PART2

板式洋房+塔楼设计的高层

据了解，【鸿山翡翠府】整个项目占地面积仅有约10.5亩，容积率2.5。

按照规划，项目总共打造了2栋楼，1栋26F的高层，3梯6户；1栋4F的洋房，1梯2户。

注：鸿山翡翠府的高层为塔楼设计，这在目前的市场上已经很少见。

塔楼设计

优点：节约土地资源，房价相对来说降低；塔楼采用了现场浇筑楼板，因此拥有较高的结构强度，抗震和安全性能优异。

缺点：

1、使用率低，公摊大。住户多、使用率低是塔楼自身结构所带来的一个劣势，因为每一栋的住户很多，所以公共面积占用空间随之增大，使用率正常情况下在70%-75%，公摊面积也变大。

2、通风采光受影响，存在“灰色空间”。由于结构的原因，塔楼的死角比较多，整体采光、通风条件都不太好，尤其户型内部的厨房、卫生间等大多不可直接采光、通风，这样的地方也被成为“灰色空间”。

整个项目共计166套房源，均为精装交付。其中高层包括建面约100㎡和建面约104㎡两个套三双卫户型，共150套；洋房只有一个建面约130㎡的套四双卫户型，共16套。

建面约100㎡的户型分布在1号楼南北两侧的中户，南侧户型正对青龙横街，对面是阳光新业中心的住宅楼，有27F，高度在80米以上，两栋楼之间的间距约60米左右，因此低楼层的采光视野会受到一定影响。相对而言，北侧户型正对的洋房楼栋以及再远一点的6-7F老小区，采光方面可以保证，视野也相对开阔。

具体到户型而言，整体为竖厅设计，卧室分布在客厅两侧，与主卧在同一侧的次卧，采光面比较小。

建面约104㎡的户型分布在1号楼边户，该户型南北侧与建面约100㎡的户型存在同样的问题，只除了南向西侧的边户，因为与阳光新业中心的住宅楼错开了一部分，视野和采光相对比较好。

户型格局同样为竖厅，卧室全部在客厅左侧。虽然这个户型只比建面约100㎡的户型多了4㎡，但整体设计要好很多。

建面约130㎡的户型分布在2号楼（洋房楼栋），该户型的南侧正对高层楼栋，间距约30米；北侧主要是一些6-7F的老小区。

由于洋房板式结构，整体户型南北通透，为大横厅设计，开间达到7m，改善属性更强，只是从入户到卧室的过道显得空间面积比较浪费。

目前，项目洋房楼栋已经封顶，实体样板间预计本月开放，至于4F的洋房楼栋采光视野感受如何，到时候也可以实地感受一下。

PART3 购买建议

【鸿山翡翠府】取得预售以后，由开发商自行组织摇号。

锦江区一环内，就项目地段配套而言，至少是90分往上的。

但是从产品本身来讲，缺点比较明显，对住房品质要求比较高的购房者，建议慎重考虑。

来源：房猫找房