锦江又一个TOD浮出,怡心湖新增2宗宅地供应!

节前，锦江区潘家沟片区和怡心湖片区大面积调规。

本次调整的潘家沟片区位于金融城三期和白鹭湾之间，主要围绕林家坝TOD站点核心区对地块布局和土地性质进行了调整，调规范围超2000亩。

怡心湖片区则将3宗商业用地调整为住宅用地，商业用地大幅减少。

FOCUS

看点

01

潘家沟片区

商业、医疗、养老院、绿地等公共服务配套设施围绕地铁站布局，并通过地下通道互联，形成TOD综合服务中心。

02

怡心湖片区

大幅调减商业用地，增加住宅用地。

01

潘家沟片区林家坝TOD

调规片区西邻金融城三期，东邻白鹭湾，属中生科创谷研究范围。

中生科创谷是锦江区“再建一个产业锦江”规划中重点策划打造的9个产业园之一，将依托成都生研所及周边土地，打造为集生产、生活、生态于一体的全链式生物医学产业集群聚集区，项目规划总面积约4845亩。

片区内规划有9号线和20号线两条地铁线路，其换乘站点林家坝站将打造林家坝TOD，本次调规让林家坝TOD项目用地规划浮出水面。

据了解，林家坝TOD项目用地面积约950亩，总投资约145亿元，计划在1km半径内进行城市设计，形成“一心、两轴、四片区”的城市空间格局。

调整后，在林家坝地铁站核心区形成东西向宽60米的公共绿轴，商业及各类服务设施用地围绕地铁站布局，打造TOD综合服务中心。

其中，18#、19#商业地块均位于地下空间整体打造范围，与林家坝地铁站、9#住兼商地块、32#医疗用地、4#及12#纯宅地、24#服务设施用地、33#养老院将通过地下通道互联，未来，9#涉宅地轨道交通出行优势突出。

从板块市场来看，自集中供地以来，片区土地市场积极供地，成交了“潘家沟F4地块”、华润100亩地块、成都城投127亩地块等6宗涉宅地，土地市场存在感十足。

新房市场受低价项目白鹭锦城集中备案影响，今年片区成交均价被拉低至1.82万元/㎡，参考意义有限。

毕竟，以锦江金茂府、建发天府养云为代表的新开盘项目纷纷选择主攻高改市场，均价约2.8-3.2万元/㎡，合力拉升片区定位及市场认可度。加之片区清水限价也在2.74-2.9万元/㎡之间，未来新房均价突破3万只是时间问题。

但同时需要注意的是，调规区域西侧分布有多个暂无搬迁计划的公墓，未来新房销售或存在一定抗性。

具体调整为：

本规划区位于锦江区潘家沟片区，拟修改范围总用地面积133.99公顷。相对于原版控制性详细规划拟修改主要内容如下：

1.用地布局：

沿片区核心位置形成东西向60米宽的公共绿轴，并围绕林家坝TOD站点核心区布局商业用地、住兼商用地和医疗卫生用地、社会福利用地等公共服务设施用地，形成TOD综合服务中心，周边区域布局二类住宅用地和服务设施用地。其中住兼商兼容比例为5%-10%，兼容商业临公共绿轴一侧布局。

2.道路工程：

根据用地布局调整了片区内部道路系统结构，并与周边道路路网进行衔接。

3.公共服务设施和市政公用设施：

对片区公共服务设施和市政公用设施进行统筹优化调整。

①6#、14#二类住宅用地内分别叠建开闭所1处。

②21#服务设施用地内规划12班幼儿园1处。

③22#服务设施用地内规划社区用房、社区卫生服务中心、社区养老机构、日间照料中心、综合健身馆、文化活动中心、农贸市场各1处。

④23#服务设施用地内规划室外体育活动场所1处。

⑤22#、23#服务设施用地共建地下机动车停车场1处（含150个公共停车位）。

⑥24#服务设施用地内规划社区用房、社区服务中心、社区养老机构、日间照料中心、农贸市场、再生资源回收网点各1处。

⑦25#服务设施用地内规划12班幼儿园1处。

⑧26#服务设施用地内规划社区用房、社区服务中心、日间照料中心、农贸市场、再生资源回收网点各1处。

⑨27#、28#服务设施用地内规划9班幼儿园各1处。

⑩29#、30#中小学用地内规划30班小学各1处。

⑪31#中小学用地内规划90班高完中、Ⅲ类应急避难场所各1处。

⑫32#医疗卫生用地内规划地下机动车停车场1处（含150个公共停车位）。

⑬34#体育场馆用地内规划地下机动车停车场1处（含150个公共停车位）、城市充换电站1处（包含20-25个充电桩）。

⑭35#公园绿地内规划公厕、Ⅲ类应急避难场所、小型多功能运动场地和地下机动车停车场（含500个公共停车位）各1处。

⑮36#公园绿地内规划Ⅲ类应急避难场所、公厕和居民健身设施各1处。

⑯37#公园绿地内规划小型多功能运动场地1处。

⑰38#、40#公园绿地内规划公厕和居民健身设施各1处。

4.地下空间开发：

18#、19#、39#地块及之间的东西向24米道路的地下空间与林家坝地铁站进行一体化设计开发：①18#与4#、9#、24#地块之间，19#与12#、32#、33#地块之间的道路下方和沿路绿带下方设置公共通道，具体通道的位置、宽度及埋深等技术要求结合方案合理性确定。

②4#、12#地块预留地下通道接入条件。

③9#、24#、32#、33#地块预留地下空间出入口，出入口的具体位置及埋深、形式等技术要求结合方案合理性确定。

④32#地块预留与地下公共通道的接口，接口位置、形式和埋深等技术要求结合方案合理性确定。

5.其他控制要求：

①2#地块容积率不大于2.1。

②3#、4#、5#、6#地块容积率不大于2.5。

③7#地块建筑高度不高于60米。

④9#地块兼容的商业建筑高度不高于24米。

⑤10#地块容积率不大于2.0。

⑥11#地块容积率不大于1.8，建筑高度不高于60米。

⑦14#、15#地块容积率不大于1.8，建筑高度不高于50米。

⑧18#、19#地块容积率不大于4.5，塔楼建筑高度不低于140米，同时不高于160米。

⑨20#地块容积率不大于2.0，建筑高度不高于24米。

⑩其余开发经营性用地的控制要求按照《成都市城市规划管理技术规定》（2017）和《城市居住区规划设计标准》（2018年）执行。

02

怡心湖片区

怡心湖片区调规地块分为两大部分，北侧部分位于牧华路以北；南侧部分位于怡心湖A区，紧邻保利135亩地块，均将部分商业用地调整为了二类住宅用地。

其中，牧华路北侧宅地位于华府板块，北邻金地悦澜道、棠湖中学怡心实验学校和怡心三幼，距离在建中的地铁牧华路站较近，未来轨道交通出行便利。

怡心湖A区两宗宅地位于怡飞大道以南，怡腾路以西，保利和颂以北。本次调规后，怡心湖A区待出让宅地增至5宗，围绕高中用地和九年义务学校用地布局，未来可近距离享受从幼儿园到高中的一站式教育资源。

但目前周边生活配套尚处建设或规划中，仍需耐心等待。

作为双流区土地供应主力，怡心湖片区土地市场热度较高，去年至今共成交了5宗涉宅地，吸引了龙湖、越秀、保利、新希望等众多品牌房企进驻。另有2宗三批次供应的宅地将于本月开拍，清水限价2.7万元/㎡。

近一年来，片区新房市场积极放量，整体呈现出供大于求态势，成交均价约2.37万元/㎡，月均去化约1.04万㎡，套均总价约339万，建面约120-140㎡面积段产品成交占比近4成，其次是100-120㎡户型产品，区域产品偏改善。

目前板块内在（待）售新房项目主要集中在C区，包括首开天府琅樾、龙湖御湖境、交投星月湖畔、新希望锦粼湖院，A区仅保利和颂一个项目处于待售状态。

整体而言，怡心湖片区正处于快速发展期，众多品牌房企集聚，市场热度、认可度在双流区首屈一指，待相应规划配套逐一兑现，未来可期。

具体调整：

本次公告范围A位于协和清河西片区南部，北至剑和路，南至五环路，西至物联大道，用地面积约27.88公顷。

公告范围B位于怡心湖片区（华府西）中部，北至怡飞大道，东至怡腾路，用地面积约9.01公顷。

公告范围A：

①增加一条东西走向宽12米的市政道路。

②将原控规东侧商业用地调整为纯宅地57768㎡及服务设施用地9889㎡。服务设施用地内配建街道办事处、社区服务中心、社区用房、日间照料中心、社区养老机构、居民健身设施、小型多功能运动场地、公交集中停靠站、再生资源回收网点各1处。

③优化西侧商业用地，用地面积减少13342㎡，公园绿地面积增加9007㎡，在公园绿地内增配小型多功能运动场地1处。

公告范围B：

①将原控规北侧商业用地调整为纯宅地，南侧商业用地调整为纯宅地31293㎡及服务设施用地4057㎡。

②取消原控规南侧地块商业用地内开闭所，将北地块公厕调整至服务设施用地内，服务设施用地内配建再生资源回收网点、社区养老机构、公交集中停靠站、小型多功能运动场地、地下停车场库、公厕各1处。

来源： CRIC克而瑞四川