楼市的三个重要信号!买房人千万不要误判了!

搜狐焦点成都资讯 2021-12-27 08:11:40
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冲刺的地产 20日晚上,黑龙江省官网上刊发了一篇文章,题目叫做《部署全力冲刺房地产业增长工作》。 文章一出,瞬间被卷到舆论的风口浪尖。 然而就在次日下午,这篇文章被紧急撤下,销声匿迹。 据财联社报道,黑龙江省住建厅相关人员表示,“这篇消息上网应该是房产处申请的,撤也是房产处申请撤回的。” 谁发谁撤,

冲刺的地产

20日晚上,黑龙江省官网上刊发了一篇文章,题目叫做《部署全力冲刺房地产业增长工作》。

文章一出,瞬间被卷到舆论的风口浪尖。

然而就在次日下午,这篇文章被紧急撤下,销声匿迹。

据财联社报道,黑龙江省住建厅相关人员表示,“这篇消息上网应该是房产处申请的,撤也是房产处申请撤回的。”

谁发谁撤,没有人在乎,大家关心的是背后传递的信号。

其实黑龙江救市事件,在我看来,是“情理之中,意料之外”。

前段时间,哈尔滨打响了救市第一枪,出台一揽子政策鼓励买房,政策撑到现在,意味着高层对“因城施救”的行为,是默许的。

但让人意外的是,这次竟然在如此权威的平台上,用了“全力冲刺”的字眼,而且从单个城市扩散到了全省,大张旗鼓地下通知。

我想,一定是想通过官方文件,引导市场预期,彻底刺激购房需求。

没想到,等来的是媒体们的狂轰乱炸,这么大动静,指定会被中央约谈。

早在2018年,我就撰文预测过黑龙江楼市。在货币化棚改潮结束后,将开启漫漫无边的阴跌模式。

现在看来,基本应验。

这两年,别的地方涨的时候,黑龙江丝毫不动,别的地方跌的时候,它跌的更狠。

尤其今年,前11个月,黑龙江商品房成交金额同比增速-18%,房价同比下跌-10%,全国倒数第一。

根本原因,就是这几年黑龙江人口在加速流失。

数据显示,黑龙江省10年人口净流出646万,全国人口增量榜排名倒数第一。

人口持续流出,带动经济下行,最后形成“双负循环”。

长此以往,房子数量逐渐超过人口,房价开启无下限下跌模式,最典型的就是鹤岗,沦为几万块钱一套房。

通过这个事件,我们可以明白几件事:

1、房住不炒大战略下,任何地方都要以稳为主,地方可以救市,但不可以刺激楼市,救和刺激是两码事。

2、今年是三四线城市的重大转折年,货币化棚改结束后,对房价的支撑力只有两项:人口和产业。尤其是人口持续流出的城市,房产投资免谈。

3、事实上,优质的城市不需要自救,楼市无论如何下跌,都会实现自我修复。而这段时间出台限跌令和自救政策的城市,房产投资属性很差。除了黑龙江,吉林、辽宁、山西、内蒙古、甘肃、青海等省份,未来大概率会“黑龙江化”。

2

混淆的降息

12月20日,央行公布了最新一次的LPR利率,1年期是3.8%,5年期是4.65%。其中1年期降息幅度达到5个基点。

由此市场一夜之间被降息的利好声包围。很多人跑来问我,对楼市影响是怎样的。

这个话题我讲过很多,今天再强调一次。

1年期LPR利率跟实体经济有关,5年期LPR利率才跟房贷有直接关系。

房贷利率= 5年期以上LPR + 加点

5年期以上LPR,已经维持1年多时间没变了,为什么不变?

答案很简单。

涨了等于割韭菜,当初转了LPR利率合同的人们一百个不愿意,降了就是刺激楼市,而且LPR变动对市场有放大效应,会引来较大的波动。

所以最好通过“加点”解决问题,比较灵活。

比如今年上半年,楼市太热,就要通过“加点”上调利率,遏制炒房,很多城市房贷利率涨幅夸张,甚至达到7%以上;

而现在,楼市比较冷,这段时间就在通过“加点”下调利率,从而达到刺激买房的效果。

其实通过加点下调房贷利率,也可以称为“定向降息”,跟LPR变不变没啥关系。

接下来,5年期以上LPR利率还会保持长期不变,而“加点”还会继续下沉。

这波下沉估计要维持半年,明年3月份很多城市将逐步向5%逼近,刚需买房的成本会越来越小,这就是时间等来的福利。

3

1有了活路

12月20日上午,央行、银保监会联合下发了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(以下简称《通知》),在市场引起一番热议。

我认为这才是对房地产行业,最大的利好。

大家都知道,今年“三线五类”掐断了银行到开发商的融资渠道,导致很多高杠杆企业现金流断裂,债务违约,陆续暴雷。

这些“高杠杆、低信用”开发商,是不可能救的,不然像过去一样,一哭就给奶吃,导致一个个成了巨婴,日积月累,会对金融系统造成巨大的潜在风险。

从恒大20多年欠债2万亿就能看出来,地产行业的债务泡沫有多么庞大。

但是在爆雷之后,有一个很重要的问题值得深思,那就是成千上万的烂尾楼出现,背后的老百姓怎么办?

这么大规模的“出清”,靠地方政府是消化不了的。所以现在最主流的方法就是,“手拉手”。

债务风险高的开发商,就要积极把资产抵押变现,降低杠杆。

但目前的情况是,很多资质好的企业,有心无力,想并购资产但是手上的钱不够。这就是《通知》出台的背景。

《通知》的核心内容就是,鼓励银行把钱借给高信用开发商,然后让他们去接盘低信用开发商的资产,充分实现解决不良债务违约问题。

这个盘子活起来了,那么烂尾楼的风险也就降低了不少,对于老百姓来说也是福音。

总之,开发商的淘金时代已经彻底过去,未来所有玩家将转移到另外一个层面去竞争,信用、稳健、靠谱,将成为新地产时代的代名词。

— The End —

来源:子木聊房

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。