楼市的三个重要信号!买房人千万不要误判了!

冲刺的地产

20日晚上，黑龙江省官网上刊发了一篇文章，题目叫做《部署全力冲刺房地产业增长工作》。

文章一出，瞬间被卷到舆论的风口浪尖。

然而就在次日下午，这篇文章被紧急撤下，销声匿迹。

据财联社报道，黑龙江省住建厅相关人员表示，“这篇消息上网应该是房产处申请的，撤也是房产处申请撤回的。”

谁发谁撤，没有人在乎，大家关心的是背后传递的信号。

其实黑龙江救市事件，在我看来，是“情理之中，意料之外”。

前段时间，哈尔滨打响了救市排名前列枪，出台一揽子政策鼓励买房，政策撑到现在，意味着高层对“因城施救”的行为，是默许的。

但让人意外的是，这次竟然在如此权威的平台上，用了“全力冲刺”的字眼，而且从单个城市扩散到了全省，大张旗鼓地下通知。

我想，一定是想通过官方文件，引导市场预期，彻底刺激购房需求。

没想到，等来的是媒体们的狂轰乱炸，这么大动静，指定会被中央约谈。

早在2018年，我就撰文预测过黑龙江楼市。在货币化棚改潮结束后，将开启漫漫无边的阴跌模式。

现在看来，基本应验。

这两年，别的地方涨的时候，黑龙江丝毫不动，别的地方跌的时候，它跌的更狠。

尤其今年，前11个月，黑龙江商品房成交金额同比增速-18%，房价同比下跌-10%，全国倒数排名前列。

根本原因，就是这几年黑龙江人口在加速流失。

数据显示，黑龙江省10年人口净流出646万，全国人口增量榜排名倒数排名前列。

人口持续流出，带动经济下行，最后形成“双负循环”。

长此以往，房子数量逐渐超过人口，房价开启无下限下跌模式，最典型的就是鹤岗，沦为几万块钱一套房。

通过这个事件，我们可以明白几件事：

1、房住不炒大战略下，任何地方都要以稳为主，地方可以救市，但不可以刺激楼市，救和刺激是两码事。

2、今年是三四线城市的重大转折年，货币化棚改结束后，对房价的支撑力只有两项：人口和产业。尤其是人口持续流出的城市，房产投资免谈。

3、事实上，优质的城市不需要自救，楼市无论如何下跌，都会实现自我修复。而这段时间出台限跌令和自救政策的城市，房产投资属性很差。除了黑龙江，吉林、辽宁、山西、内蒙古、甘肃、青海等省份，未来大概率会“黑龙江化”。

2

混淆的降息

12月20日，央行公布了较新一次的LPR利率，1年期是3.8%，5年期是4.65%。其中1年期降息幅度达到5个基点。

由此市场一夜之间被降息的利好声包围。很多人跑来问我，对楼市影响是怎样的。

这个话题我讲过很多，今天再强调一次。

1年期LPR利率跟实体经济有关，5年期LPR利率才跟房贷有直接关系。

房贷利率= 5年期以上LPR + 加点

5年期以上LPR，已经维持1年多时间没变了，为什么不变？

答案很简单。

涨了等于割韭菜，当初转了LPR利率合同的人们一百个不愿意，降了就是刺激楼市，而且LPR变动对市场有放大效应，会引来较大的波动。

所以较好通过“加点”解决问题，比较灵活。

比如今年上半年，楼市太热，就要通过“加点”上调利率，遏制炒房，很多城市房贷利率涨幅夸张，甚至达到7%以上；

而现在，楼市比较冷，这段时间就在通过“加点”下调利率，从而达到刺激买房的效果。

其实通过加点下调房贷利率，也可以称为“定向降息”，跟LPR变不变没啥关系。

接下来，5年期以上LPR利率还会保持长期不变，而“加点”还会继续下沉。

这波下沉估计要维持半年，明年3月份很多城市将逐步向5%逼近，刚需买房的成本会越来越小，这就是时间等来的福利。

3

1有了活路

12月20日上午，央行、银保监会联合下发了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（以下简称《通知》），在市场引起一番热议。

我认为这才是对房地产行业，较大的利好。

大家都知道，今年“三线五类”掐断了银行到开发商的融资渠道，导致很多高杠杆企业现金流断裂，债务违约，陆续暴雷。

这些“高杠杆、低信用”开发商，是不可能救的，不然像过去一样，一哭就给奶吃，导致一个个成了巨婴，日积月累，会对金融系统造成巨大的潜在风险。

从恒大20多年欠债2万亿就能看出来，地产行业的债务泡沫有多么庞大。

但是在爆雷之后，有一个很重要的问题值得深思，那就是成千上万的烂尾楼出现，背后的老百姓怎么办？

这么大规模的“出清”，靠地方政府是消化不了的。所以现在最主流的方法就是，“手拉手”。

债务风险高的开发商，就要积极把资产抵押变现，降低杠杆。

但目前的情况是，很多资质好的企业，有心无力，想并购资产但是手上的钱不够。这就是《通知》出台的背景。

《通知》的核心内容就是，鼓励银行把钱借给高信用开发商，然后让他们去接盘低信用开发商的资产，充分实现解决不良债务违约问题。

这个盘子活起来了，那么烂尾楼的风险也就降低了不少，对于老百姓来说也是福音。

总之，开发商的淘金时代已经彻底过去，未来所有玩家将转移到另外一个层面去竞争，信用、稳健、靠谱，将成为新地产时代的代名词。

— The End —

来源：子木聊房