大利好!35个城市,降息了!

搜狐焦点成都资讯 2021-11-23 09:56:31
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01 今天(11月22日),中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新一期的LPR: 1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。至此,LPR已连续第19个月维持不变。 来源:中国货币网 尽管LPR已经快两年没有调整过,但房地产市场的贷款利率最近一年来却跌宕起伏。 今年以来,在房地

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今天(11月22日),中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新一期的LPR:

1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。至此,LPR已连续第19个月维持不变。

来源:中国货币网

尽管LPR已经快两年没有调整过,但房地产市场的贷款利率最近一年来却跌宕起伏。

今年以来,在房地产贷款集中管理制度之下,各类银行限制了流入房地产市场和个人住房贷款市场的资金比例,导致房贷利率一路上涨,放款时间不断延长。

这一点,我已经讲过多次,这是中心城市楼市成交量大跌的共同原因。

不过,这种情形已经在10月份发生了改变,到了这个月,改变得越发明显。

从10月底开始,我一直在强调政策底已经出现了,官方的表态和各城市的行为中已经充分体现。

比如从市场方面,央行公布的10月份银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。

另外,贝壳研究院数据显示,10月份全国房贷利率今年以来首次转向,有20个城市的房贷利率下调,多个城市放款速度在加快。

今天,贝壳研究院公布了11月份最新的数据,披露被监测的100个城市中,有30%的重点城市下调房贷利率,下调范围较上个月更大。

此外,各城市的放款时间也在进一步加快,百城中有60%的城市放款周期在缩短。

图上的走势很直观,9月份之前,房贷利率与放款周期一直在攀爬。10月份成为转捩点。

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同时,贝壳研究院还披露,11月有35个城市下调房贷利率,包括大连、绍兴、苏州、郑州、南通、南昌、东莞、温州、珠海、中山、天津、石家庄、福州、重庆、昆明、烟台、廊坊等。

部分首套房利率下降城市

来源:贝壳研究院

可以看到,大连、绍兴和苏州,首套房一口气下调了30个基点,郑州、南通、南昌、东莞、温州、珠海也都下调了20个基点以上。

利率是钱的价格,利率沉浮,是官方通过改变购房者借贷成本的一个非常有效的方法。

2015年那一拨牛市,房贷利率不断下调就是推动力之一。

而从今年年初开始,利率不断上浮。随着贷款成本不断增加,尤其是放款时间不断被延长,需求被抑制,所以出现了多个中心城市楼市成交量遭腰斩、脚踝斩的情况。

年初以来,利率不断上调,是因为资金受到了限制,银行只有通过对楼市加息,并延长放款时间的方式,调节市场需求。

之所以对楼市限制资金,给楼市降杠杆,管理层主要是为了稳定房价,解决目前压在年轻人肩上的新三座大山(房价高、医疗费用高、教育成本高),所以我们可以看到,在稳房价的同时,教育行业和医疗行业的改革也在同步进行。

减轻年轻人的压力,是为了鼓励生育。要知道,我们的新生儿已经连续四年下滑。

最关键的是,国家统计局最新公布的“中国统计年鉴2021”显示,2020年全国人口出生率首次跌破10‰,只有8.52‰,创70多年来新低。

来源:国家统计局

同时,民政局数据显示,中国结婚率已经连续7年下降。

导致出生率创新低、结婚率持续下降的根本原因,新三座大山责无旁贷,所以管理层才着手解决。

当然,稳定房价的目的不止于此。综合一句话,稳定房价是为了给三孩政策、消费经济、共同富裕等战略,腾挪出施展空间。

既然如此,为何10月份会出现转折点,为何利率不继续上浮下去,放款时间为何不继续延长下去?

窃以为,理由如下:

年初对资金限制的力度,有些矫枉过正,以至于出现目前的房地产过冷现象,始料不及。

这种过冷现象,主要表现在,多数中心城市的成交量腰斩、脚踝斩,多数城市房价下跌,统计局公布的数据显示,10月份70个大中城市中,52个城市新房下跌,64个城市二手房限跌,并且有18个城市的二手房价格回到了三四年前。

而由于市场的冷却,导致本就承受融资难的房企,回款更难,他们资金极度紧张,于是一方面为了加快回款,不断打折促销,造成了目前21个城市不得已而出台限跌令。

另一方面,不再花钱,躺平不拿地,于是出现了第二轮集中供地时,中心城市大面积流拍的局面。

这些局面与管理层想要的有很大出入,管理层想要的,只不过是房价稳定,市场稳定健康发展,在稳定中逐渐降低房地产对于经济的权重。

而现在的局面,出现了大幅波动。整个市场的变冷,影响到了经济的发展,成为了经济的负累。同时土地市场大面积流拍,既不利于各城市的土地财政,也不利于房价稳定。

所以才有了现在的利率转向。

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房贷利率下调,对于各城市的楼市来说,当然是利好。

正如上面所说,利率是钱的价格,利率下降,借贷成本下降,会刺激购房需求,尤其是放款时间缩短,更会带动成交量。

在之前的文章中,我多次强调过,中心城市成交量的腰斩,最主要的原因就是放款时间不断延长。想想看,北上广深动辄半年起步的放款时间,其他二线城市也是至少三四个月的排队时间,相当于短期内撤销了杠杆支持。

大多数人购房,是需要银行给予杠杆支持的,短期内撤销,购房者有心无力,成交量岂能不跌。

现在,放款时间加快,意味着杠杆又回来了。而且从趋势来看,后续放款时间会越来越快,信贷正在快速回归正常。

信贷放松逐渐回归正常之下,市场也在回暖。

数据显示,成都上周二手房成交量1257套,环比上涨了215%。此外,深圳过去半个月二手房成交量为1560套,而要知道深圳10月份全月二手房成交量才1765套。

信贷放松利好之下,人口竞争力强、经济有活力的中心城市,在年底和明年一季度会筑底回稳,房价也会开始企稳。

不过,需要强调一点的是,市场现在放松,只是想让过冷的现象适当回暖,而不是重启火热模式。目的还是为了稳定房价,只有稳定房价,才能给三孩政策、消费经济、共同富裕腾挪空间。

所以,很多人担心的大幅反弹,是不会出现的。楼市接下来是要筑底企稳,而不是筑底强势反弹。

来源:城市财经

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