本年度“最小号”地块刷新,动辄数百亩大盘的时代过去了吗?

本周二，成都2022年第四批次集中土拍落下帷幕，本年度的土地出让也进入了尾声。在土拍报道的同时，焦点君注意到，本批次集中土拍，不仅上架土地宗数仅有16宗，“5+2”区中的天府新区、金牛区、青羊区都缺席了此次土地供应。

延续了二批次、三批次集中供地的特点，四批次集中供地上架的地块亩数仍旧偏小，一圈层区域上架8宗地，仅有成华龙潭街道一宗地面积在50亩以上。

大块宗地近来确实“不吃香”？上架宗地亩数下滑原因为何？“百亩大盘”层出不穷的时代过去了吗？

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刷新“最小值” 主城大宗地块流拍

焦点君注意到，四批次集中供地，仅出现了1宗地流拍，那就是一圈层范围内唯一一宗占地超过50亩的上架宗地：成华区龙潭街道约61.67亩宗地。一圈层的其余七宗地的亩数都没有超过50亩，除成华区槐树店约44亩宗地和高新区约42亩宗地、高新区约39亩宗地之外，剩下的宗地都在30亩以下。

结合前三批次的供地情况来看。今年第一批次集中土拍，出让面积40亩以下土地18宗，其中30亩以下土地7宗，20亩以下1宗。

第二批次集中土拍，上架的55宗地中，出让面积在40亩以下的宗地共计22宗，其中30亩以下的宗地一共有13宗，15亩以下有4宗，10亩以下有1宗。

第三批次集中土拍，出让面积在40亩以下的宗地共计15宗，其中30亩以下有10宗，20亩以下有5宗。

本年度，主城10亩以下的小地块出现了两次，分别是二批次土拍的青羊新城9.44亩宗地和四批次的成华区跳蹬河8.78亩宗地，分别被华添、中铁建&成都产投入手。显然，本年度出让“面积最小”的宗地已经被第四批次集中供地刷新。

/成华区跳蹬河8.78亩宗地

其实在三批次集中供地当中，天府新区上架了两宗超百亩宗地，一宗流拍，一宗被龙湖拿下，青羊区上架了一宗超百亩宗地，被中铁建拿下。而四批次集中供地，一圈层面积最大的成华区龙潭街道约61.67亩宗地流拍，一圈层内，有相当区位优势的宗地出现流拍，与占地面积是否有关联？我们继续来看。

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供应减少+资金不足

带动小地块成交

事实上，在过去很长一段时间中，成都主城区的住宅用地几乎都在40亩以上，在天府新区甚至不乏200亩以上的项目。

随着三环内地块资源愈发稀缺，尤其是一圈层中涉及大源、新川、武侯新城等热门区域的地块供应接近尾声，成都特别是一圈层区域很难再现大面积地块，小地块频现将成为一种普遍的现象。

另一方面，有业内人士表示，早在今年初，谨慎投资、精准布局就成为不少房企的拿地策略。当下拿地不完全是土地的一个性价比问题，从房企在多个城市补充土地资源的现实情况来看，拿什么样的土地是跟资金规模挂钩，总价低是带动小地块成交的直接动因。

需要注意的是，受限地块小，项目后期难以实现出具有规模的内部配套及园林景观等，操作要求精细化。如果要产品更易于被接受，除了品牌和口碑之外，更加考验房企的产品设计能力。

/东宸锦悦府项目总平图

通过目前已知入市的东宸锦悦府、锦尚府、卓越永利·云翠等小地块项目入市情况来看，与大地块的操作不同，产品进行了差异化定位：要么通过极刚产品保证走量收割现金流，要么通过高端住宅提升溢价空间让购房者买单，实现产品与市场的双赢。

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超百亩大盘优势尽显 何奈越来越少

小地块更加考验房企的产品设计能力？那么大盘设计有哪些特点？现在成都还有多少超百亩的大盘项目呢？

焦点君注意到，近两年集中供地中，成都供应了307宗地，其中超百亩的地块54宗，数量比以往有所降低，但从覆盖范围来看，几乎每个区都有涉及。

龙泉驿区、新都区、郫都区更是强势包揽供应超百亩地宗数前三。与之相反，中心五城区和天府新区的供应宗数都比较少。

一般来说，多宗百亩地的存在意味着区域待开发面积较大，中心城区特别是三环内的中心城区并不具备这样的条件，因此我们看到出让超百亩宗地的都是青羊新城、白鹭湾等中心城区开辟出来的新版块；对官方而言，开发百亩地肯定比开发小地块的周期长，一旦开发周期拖长，工程出现烂尾的概率也会增大，官方需防范核心区域出现烂尾楼的情况。

但对于开发商而言，超百亩地除了对资金要求高之外，其他都是利好，项目规划、产品打造也会更加游刃有余。这点在天府公园未来城、星河WORLD公园等项目上，体现得比较明显。

天府公园未来城作为总部商务区地标级大盘，总占地面积约750亩，目前推售的三期星颂组团占地面积就达114亩，容积率仍为3.0，典型的“百亩低密”社区。

整体规划上，项目以大围合式布局，形成了南北两大中庭系统。园林内部以“漂浮森林”为主题，进行了立体绿化设计，用叠水瀑布、溪流、岛屿，模拟出森林、峡谷的幽深感和秘境感。

而星河WORLD公园占地面积约575亩，也是典型的超级大盘，包括有产业、商业、公园和住宅等多种业态，总投资达160亿元。

目前星河WORLD公园住宅一期占地约80亩，已经售罄。二期公园贰号占地约152亩，分为“南、中、北”三个组团来打造。

不久前才取证的楼栋，刚好在二期南组团，是整个项目中为数不多的“低密纯住宅”用地，容积率仅约2.2。项目打造2T2和2T4的高层产品，层数最高的楼栋也不超过 21F，宜居性和纯粹性都非常不错。

接下来，再来看一个集中供地中诞生的超百亩大盘——中海新川华府。

中海新川华府占地约140亩，可能是新川创新科技园内最大的纯住宅项目。在实行小街区规划的新川，中海新川华府的体量造就了不一样的特点。

首批次开出的南组团就规划了18栋住宅，包括5栋9~10F的T2“洋房”，10栋15~17F的板楼和3栋26F的T4高层。

事实上，在建筑排布方面，所有楼栋都采用了南北向的布局（非正南正北），包括T4高层也是中海特色的L型建筑，每层四户的主采光面全部朝南。

而在内部景观设计上，中海新川华府以“公园里·慢生活”为主题，营造全场景、全龄段、全时段以及全季节的居住体验。这样全方位的需求，也只有在中海新川华府这种大盘中才更容易实现。

项目即将登记，焦点君也会持续关注中海新川华府的表现。