容积率仅0.3,成都57亩住宅用地遭变卖

14日，来自都江堰市青城山镇五里村的一块地即将被变卖。

该宗地的持有人为四川元汇房地产开发有限责任公司，涉及司法纠纷，目前被珠海市中级人民法院变卖，变卖价为69800000元。

/拍卖截图

资料显示，上述宗地登记土地面积38321.1平方米，容积率0.3，规划为住宅用地。

自“限墅令”以后，大成都范围已久未供应容积率这么低的土地，也使得本次变卖看点十足！

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成都一宅地遭低价变卖 单价121万/亩

先来看看土地。

从位置来看，宗地位于都江堰市，距离青城山景区约4公里左右，距离都江堰城区约17公里，表明这里远离城市，生活配套欠缺。相对的，生态环境也好，周边还有很多民宿和农家乐，周末和假期这里就会变成成都人度假休憩的后花园。

/地块位置图

从土地条件来看，宗地面积为38321.1平方米，合计约57.48亩，容积率不大于0.3。

焦点君注意到，该宗地于2009年成交，截止今年6月，使用年期为56.89年。

从价格来看，该宗地的变卖单价仅为121万/亩，比近几年都江堰最低宅地价格还少了近一半。

/地块周边图

为何宗地的价格这么低？原来该宗地已闲置多年，今年10月也曾在法拍市场流拍，因此宗地的价格才会一降再降。

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容积率仅0.3 低密属性吸睛十足

此次拍卖地块最大的看点在于：容积率仅0.3。

事实上，在焦点君近些年看过的“别墅类产品”中，大部分都是跃层、叠拼这种类别墅产品，极少产品做得是联排、双拼等形态，而独栋几乎从未涉及。

原因很简单，随着城市开发深化，摆在市场面前的是，土地涨价、供应“断货”与“禁墅令”这三重尴尬。

尤其是近年来土地价格跃升，大幅增加了房企开发门槛，“高低配”蔚然成风。从成本控制角度来讲，成都特别是主城很难再现纯低密住区。

其次是在当前政策蓝图中，强调降低开发强度、建筑尺度和人口密度。政策定调，土地供应或进一步缩紧，更加剧了低密地块 “断货”窘境。

再加上前期频繁出台的“禁墅令”，很少有优质区域的低密地块现身，低于1.0容积率的别墅用地早已不批，别墅如今是卖一个少一个。

综上来看，该拍卖地块容积率仅0.3，在土地供应稀缺的大势下，地块显得更加独树一帜。

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想买“真别墅”需要考古？

当下的成都楼市盛传“改善当道”，也有人说，想买“真别墅”主要靠二手，或者是早年拿地却一直没卖完的老项目。

买“真别墅”需要考古？也不尽然。随着城市的发展，不仅当年没能火起来的老片区绽放新活力，一圈层内更有不少高品质改善项目出现。

如老生常谈的牧马山，20多年前，牧马山有蔚蓝卡地亚、置信牧山丽景等高品质别墅，2015年之后，板块配套不全、机场噪音问题等持续环绕牧马山板块。

然而，随着高新区、天府新区两个区的崛起，牧马山也就有了“武汉路西”的新称号。板块人气上升，低密、舒居属性不变，如龙湖·舜山府容积率1.09，蜀道蓝城桃李春风容积率1.2-1.5。

看一圈层内，如成华区万象城旁的滨河壹号院，推出容积率2的叠拼+洋房，面积段从约107㎡至467㎡，给一圈层成熟地带的改善客群提供了更多选择。再如二八板块的紫瑞府，推出高层+叠拼的组合，当前在售有建面约219㎡、约341㎡的四房叠拼户型。

在天府新区的兴隆湖板块，还有人居越秀·和樾林语，站稳生态优势推出的叠拼产品容积率仅有1.38，值得注意的是这个项目设计的是“纯叠拼”组团，更加贴近“真别墅”居住氛围。

/人居越秀·和樾林语意境图

综上所述，“禁墅令”时代并不缺乏优质的高改产品，无论是否“真别墅”购房者看重的无非是地理位置、产品质量、居住舒适度等几个大方面，能够在这几个方面无限贴近“墅居”，其实也不用太在乎是否“真别墅”了。