成都楼市:老破大的房子,是留下来继续住?还是卖掉买新房?

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提问：成哥你好，我们家现在就是属于老破大的房子，在金牛区，目前规划是不会拆迁，近期小区还说要安装电梯，我们家现在就是考虑是留下来继续住？还是卖掉买新房？请成哥给点建议。

回答：中优背景下，成都很多地方的老破小大概率不会拆迁，而是使用美化、加装电梯、三供一业的老翻新措施，下面就来看看看金牛区：金牛区建设早，人口密集，房屋老旧的现象十分严重，这里有几个可以拆迁的点，首先是白果林，这里也是金牛区的核心板块，大部分房龄都在30年左右，若只做美化，那么未来相当长的一段时间内，这个区域还是比较破旧的；其次是北一环路段，这个区域很大，老破小房量多，部分房龄甚至在50年以上，过于老旧美化工作难以开展；然后是成华区的八里庄，这里曾经是很多国营单位的宿舍楼，人员复杂，基础设施差；接着是双林路片区，这里的房子房龄大部分也是30年左右，部分区域的房子已在进行美化，无法整体拆迁，不过这里文创建设比较好；接下来是东光小区，这里的餐饮比较出名，但是房屋老旧，交通和区位配套都不够完善；西边的双楠、玉林两个区域相对来说居住环境要好一些，楼龄也比较新。

这些可以拆迁的房子都有一个共同点，人口密集并且有烟火味，可以说这些地方是最地道、最传统、也是较具有童年回忆的区域，但是由于时间太长，居住环境的整体改造也是必然的，建议有购房资金的话可以早点换新房。

提问：成哥好。目前一家名下有三套房产，一套自住，一套金牛北部新城新房还没交房，一套龙湖上城公寓。目前手里子弹50，想把大丰的房子卖了，在五城区或者高新南换个好点的小套三，或者近郊偏改善的大一点房子，总价150到200。麻烦成哥帮我分析一下哪种更好，有无可推荐的楼盘？

回答：从投资角度考虑，五城区和高新南，肯定比郊区升值和保值效果更好。当然改善，你这个预算就只有卖郊区了。200万左右，考虑高新南的话，选择可靠会比较少，可以把重点放在关注成华区，如：华润24城、招商中央华城、和泓东28，新盘（青秀、源滩麒麟荟、铁投紫瑞府）成都更多价值高的楼盘详见内部！

提问: 成哥您好，目前在四川绵阳有一套市中心的全款步梯房，目前自住，没有小区环境，是学区房，小孩目前三岁。在绵阳的经开区按揭了一套新房，有去成都买房的打算，社保购入几个月时间，目前手里没有多少闲钱，想问一下排名前列目前绵阳的两套房产如何处置，要不要卖了市中心的房去成都买房。如果去成都买房哪个区域比较好，目前我妹买房在成都的北三环的金科中心，您觉得那个位置怎么样？有没有更好的推荐?帮忙分析一下绵阳和成都的房地产市场。

回答：1、绵阳是三四线城市。本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的程度，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。短炒有一定前途，但长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。绵阳宜居不错。但从投资的角度来看，还是要选择人口流入型城市，核心就是在于这个城市有足够多的产业能够带动外地人来这里就业上班，带动房价的上升。投资房产主要考虑几点因素：投资成本、投资周期、以及风险性；投资成本综合对比，投资周期以及抗风险性肯定成都优于绵阳很多。核心就在于区域的选择了。

2、成都能不买北门就不买北门。也不是说北门就完全不能买，也有那么几个小板块还行，但了解不够，在北门买房会很容易会掉进坑里出不来，属于高难度模式。成都的城运在南门，东门，南拓东进不是说着玩的。金融城，攀成钢，一南一东，双雄并立。南门：有金融城，大源，生态带，麓湖，秦皇寺，兴隆湖，那一个不是能独自撑起一片天。兴隆湖，麓湖，秦皇寺远不远，都在五环之外，二手成交房价3万以上东门：有太古里，攀成钢，东湖，24城，东郊记忆，二八板块，三圣乡，大面，东安湖，也是连成一片。东五环东安湖以后房价都比北三环能打。

提问：成哥，外地人，但是在成都已经工作了三年，现在就是在纠结定居在哪里，请问怎么选择城市买房定居呢？

回答：选择城市买房定居，要根据个人的发展规划来决定。如果希望能够安稳工作发展，建议在自己的家乡发展定居，可极大减轻置业压力，生活也比较有保障。如果希望挑战自己，追求梦想，那么就要认真选择自己的行业与日后定居的城市。首先要规划自己的职业发展，再根据城市的产业布局，选择匹配的城市。其次则要关注选城市的生活成本，房价是否在承担范围之内。最后就朝着自己规划的目标逐步努力，最终实现它。

提问：成哥你好，高新大源有一套房，学区是教科院西区，位置也不太理想。想把另外一套房卖了重新再买，考虑学区。大源核心位置基本都是3.5万，金隅金城府也要3.1万了。现在是继续买大源二手房，还是考虑天府新区的新房？预算450左右，能否给点建议？

回答：大源3.5目前的价格处于高位，金隅目前没有好的高层，房源后期都是别墅产品了，450万左右普通资格。可以考虑陆肖tod的麓鸣九天下批次，这个虽然学区目前不确定，但预期应该不差，毕竟是高投和轨交联合打造的。如果看不上，那就只有去天府新区了，要学区好，450万普通资格，一是招商时代公园，看运气能不能摇中，然后就是兴隆湖的楼盘，类似鹿溪樾府之类的，有一定几率就读天府一小，算是天府新区目前较好的公立了。成都投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：成哥好！家有两套房，一套老房子刚卖掉，明年二三月到位资金210，在住的新房还有不到70万房贷，是高新区金房大榕湾114坪四房。想再买改善房，但普通高新购房资格现在成都感觉没什么机会，在看二手，成哥能否推荐一下？如果从投资角度看，二手改善类房型、刚需房型. 、大户型小户型怎么选更划算？

回答：总预算400左右，如果想买改善加投资话高新可以看看新盘陆肖和金偶金城府，成华二仙桥板块的中车共享城，天新的保利和光与湖和天府里这些盘都是顺销盘。普通资格都能买的到。二手房可以看看大源都城雅颂居，华润凤凰城一期，天府新区的三利云锦，蔚蓝卡地亚花园城。如果从投资角度看买90-130的改善房以后将成为市场主流。超过这些就是终改，总价更高，未来接手的人范围更小。成都更多优质二手房及选房技巧详见内部！

提问：成哥好，本人家庭名下无房产，今年想在广州买套刚需房，家里有老人小孩，考虑到家人通行便利度的问题，请问买房时如何选择楼层呢？

回答：买房时对楼层的选择也是不可忽视的，下面总结了不同楼层的优劣势，以便购房时挑选。首先我们要了解楼层的分类，一般来说1-3层建筑为低层，4-6层为多层建筑，8-11为小高层，12层以上为高层，建筑超过100米的为超高层。第二、要了解选择楼层应该考虑的因素，家庭成员构成，像你家有老人小孩的尽量选择低楼层；噪音，低楼层噪音更多；采光，楼间距过窄的小区低层采光会受到影响；视野，高层视野更好，但不建议选顶楼；总层数，一般来说选择总层数的1/3-2/3层次；价格，顶层与低层价格较低，中高层价格较高。总之，如果家里有老人小孩，建议选择较低的楼层，9-13层比较不错，尽量避开底层与顶楼，高层住宅13-23层楼层选择较佳。

提问：成哥好，坐标成都，子弹不多想现在成都市中心城区入手老公房（老破小）可以买吗?

回答：成都市中心长持看价格，非笋不入。老破小在成都属于房产生物链的较低端，要么有学区加持适合专业人士：淘笋加风变冰或者ABC单如果你是新手，建议入手城乡结合部几个潜力大的板块，比如大丰天回书房龙潭寺等。具体更多价值高的板块及区域详见内部！

提问：成哥，目前商贷贷不了30年的一般是多少楼龄的房子?

回答：年限主要看几个方面:1、申请商业贷款，通常楼龄超过30年有歧视，部分银行楼龄超过25年就会有歧视的。2、楼龄与贷款年限的关系，不同银行有一些要求。3、看贷款产品，你问的是纯商业，房贷，这个较高可以30年，如果申请其他贷款，有可能贷款产品本身就无法申请30年的，与楼龄无关。4、也看房子的结构，比如混合结构的房子，楼龄通常也不会低的，通常贷款年限不会超过15年，首付也不会低。5、房子如果有好的学位，也是容易贷款的(不仅仅评估值高)。6、当然，也看借款人的资质，资质好的人贷款年限也可能会长一些(不过不能突破30年)。

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