领跑全国,成都二手房火爆怎么做到的?

听说成都二手房热得“领跑全国”？

今年第一季度，单日成交过千根本就不罕见。1月二手房成交破万套，2月二手房成交达到了1.9万套，3月的数据已经超过了2.7万套。

具体到身边，办公室的同事、小区的邻居都在讨论着“把房子挂出去怎么又有人来砍价”。

成都的二手房到底有多“猛”？为什么会这么“猛”？势头会不会持久？

PART.01

超5.7万套二手房成交 是谁在交易？

进入到23年之后，二手房成交数据每个月都在向上冲，公开数据显示，今年1月二手房成交量达到了10162套，2月则是19061套，截至3月31日，成都3月二手房备案成交量合计达28188套。

三个月看下来，二手房成交数据已经形成了“跳跃式”的数值增长，一季度成交总数也达到了57411套。

以数据最为突出的3月成交来看，环比本市上月（2月）增长约47.88%，相比去年同期的13858套增长约103.41%，不可谓不惊人。

对比同为新一线城市的杭州，3月杭州二手房成交10096套，刚刚“破万”；一线城市上海，3月二手房成交达到2.4万套。由此可见，成都的二手房确实很“猛”。

那么，谁是成交主力？

1月，成都二手住房成交面积969440.8㎡，套均面积约95㎡；2月，二手住房成交面积1774207.25㎡，套均约93㎡；3月，二手住房成交面积2633300.69㎡，套均面积约93㎡。

看供应端，贝壳平台上的挂牌二手房以2月数据为例，建面约70-90㎡的房源占比约29.01%；建面约90-110㎡房源占比17.84%，供应主力为70-90㎡面积段。套二户型供应占比约30.39%；套三供应占比41.12%，套四供应户型占比约为13.64%。

无论是从成交端还是从供应端，百平米以下的刚需户型在二手房市场更加“吃香”。

在小妹看来，成都二手房的迅猛势头主要有三个原因。

第一，政策利好。去年底，成都开始推进二手房带抵押过户“套餐式”登记新模式，对于存在抵押的不动产要上市交易的情况，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，提高了交易质量，降低交易成本。再加上陆续出台的各种解绑消息，交易变得更加容易。

/成都市不动产登记官方账号12.28文章截图

第二，新房市场迎来改善时代。例如三月初预告开盘的四十多个项目中，一圈层内除了金楠小城际花园和宽窄慢里两个项目，其余全部预告将入市项目要推出的户型都在105㎡以上，最高有建面约500㎡以上的户型。建面约80㎡-100㎡的户型多在二、三圈层范围内。

/西派融城意境图

四月也是差不多的情况，预告开盘的一圈层新房项目面积段大多在百平米以上，更有如锦江璞园预告仅推出建面约143㎡的户型，如西派融城预告将推出建面约201㎡的61套房源……“5+2”区域新房的改善属性愈发明显，刚需想入场，二手房是不得不考虑的选项。

/天府半岛意境图

第三，网红盘变现+甩开高位利率。高新大源的凯德世纪名邸+世纪名邸东庭，一共在售二手房有136套；天府半岛前几期目前一共有585套房源正在挂牌；电建洺悦府挂牌房源则达到104套……此前摇中“网红盘”的群体，当然要趁着政策放松时期出手变现。

/截图自贝壳平台

如凯德世纪名邸东庭3月二手房参考均价为43369元/㎡，最后一批次新房入市价格也才在22690-26860元/㎡区间，中间的利润颇为可观。当然，还有前期买在房贷利率高点的人群想要摆脱高利率站岗的苦恼。

PART.02

上涨乏力 预计2季度成交回落

那么这种火热能继续延续吗？

小妹在贝壳研究院成都分院的报告中发现，当前成都新增房源挂牌均价与成交均价差异率近10%，而在2021年以前这一数据仅为2%左右，体现出购房者对成交价格的高度敏感性。

从此前的分析也可以看到，“火热”是多因素共同作用的结果。无论是置换变现、还是降低房贷支出，都讲究一个窗口期，并不是长期的趋势。因此，在买方市场下，任何一个因素出现变化，成都二手房的成交都将出现变化。

同时，贝壳研究院也指出，观察过往二手带看转化成交的效率可知，高峰期之后的一个月，成交量会有30%左右的下滑。当然，这个结论目前是否还能成立，得看4月份的数据。不过，3月份，已经有很多人感觉到市场在悄然改变。

有中介告诉小妹，3月份的带看已经出现下滑。多名购房者也以“上班”为由，将看房时间集中在周末，和此前热闹的工作日形成明显反差。

难道这些人2月份的工作日不用上班，3月才开始上班？这个理由显然不成立，背后的原因直指购房者的心态。

“购房者发现很多房子都是越看越便宜，就都不急了”，中介小张告诉小妹，以前楼市行情好的时候，很多购房者都怕房子突然涨价，成交积极性很高。如今除了5+2区域的二手房，其他区域的房源还是以性价比为噱头，争取早日成交。

此话不假，贝壳研究院成都分院的数据显示，1季度进入3月份之后，成交热门区域从近郊转至5+2区域，3月5+2区成交占比共计上涨4个百分点。

/二手客源成交区域分布

因此，区域分化、小区分化会愈加明显，之前火爆的刚需进场态势将有一定的回落。

最后，贝壳研究院二手成交量KMI指数也显示，成都2023年节后交易量上升预期快速上升，之后扩张性预期逐步回落，3月最后一周保持在50%临界线水平。

贝壳预计，二季度月均市场二手交易量将维持在1.5万套以上水平，环比一季度下滑幅度约20%左右。而二季度的成交价格变化也不会太大，缺乏上涨动力，预计将总体保持平稳。

那么问题来了，现在还有意二手房的朋友们，二季度你们愿意进场吗？