领跑全国,成都二手房火爆怎么做到的?

成都楼市深度报道 2023-04-06 18:11:19
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三个月看下来,二手房成交数据已经形成了“跳跃式”的数值增长,一季度成交总数也达到了57411套。此话不假,贝壳研究院成都分院的数据显示,1季度进入3月份之后,成交热门区域从近郊转至5+2区域,3月5+2区成交…

听说成都二手房热得“领跑全国”?

今年第一季度,单日成交过千根本就不罕见。1月二手房成交破万套,2月二手房成交达到了1.9万套,3月的数据已经超过了2.7万套。

具体到身边,办公室的同事、小区的邻居都在讨论着“把房子挂出去怎么又有人来砍价”。

成都的二手房到底有多“猛”?为什么会这么“猛”?势头会不会持久?

PART.01

超5.7万套二手房成交 是谁在交易?

进入到23年之后,二手房成交数据每个月都在向上冲,公开数据显示,今年1月二手房成交量达到了10162套,2月则是19061套,截至3月31日,成都3月二手房备案成交量合计达28188套

三个月看下来,二手房成交数据已经形成了“跳跃式”的数值增长,一季度成交总数也达到了57411套。

以数据最为突出的3月成交来看,环比本市上月(2月)增长约47.88%,相比去年同期的13858套增长约103.41%,不可谓不惊人。

对比同为新一线城市的杭州,3月杭州二手房成交10096套,刚刚“破万”;一线城市上海,3月二手房成交达到2.4万套。由此可见,成都的二手房确实很“猛”。

那么,谁是成交主力?

1月,成都二手住房成交面积969440.8㎡,套均面积约95㎡;2月,二手住房成交面积1774207.25㎡,套均约93㎡;3月,二手住房成交面积2633300.69㎡,套均面积约93㎡。

看供应端,贝壳平台上的挂牌二手房以2月数据为例,建面约70-90㎡的房源占比约29.01%;建面约90-110㎡房源占比17.84%,供应主力为70-90㎡面积段。套二户型供应占比约30.39%;套三供应占比41.12%,套四供应户型占比约为13.64%。

无论是从成交端还是从供应端,百平米以下的刚需户型在二手房市场更加“吃香”。

在小妹看来,成都二手房的迅猛势头主要有三个原因。

第一,政策利好。去年底,成都开始推进二手房带抵押过户“套餐式”登记新模式,对于存在抵押的不动产要上市交易的情况,实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款,提高了交易质量,降低交易成本。再加上陆续出台的各种解绑消息,交易变得更加容易。

/成都市不动产登记官方账号12.28文章截图

第二,新房市场迎来改善时代。例如三月初预告开盘的四十多个项目中,一圈层内除了金楠小城际花园宽窄慢里两个项目,其余全部预告将入市项目要推出的户型都在105㎡以上,最高有建面约500㎡以上的户型。建面约80㎡-100㎡的户型多在二、三圈层范围内。

/西派融城意境图

四月也是差不多的情况,预告开盘的一圈层新房项目面积段大多在百平米以上,更有如锦江璞园预告仅推出建面约143㎡的户型,如西派融城预告将推出建面约201㎡的61套房源……“5+2”区域新房的改善属性愈发明显,刚需想入场,二手房是不得不考虑的选项。

/天府半岛意境图

第三,网红盘变现+甩开高位利率。高新大源的凯德世纪名邸+世纪名邸东庭,一共在售二手房有136套;天府半岛前几期目前一共有585套房源正在挂牌;电建洺悦府挂牌房源则达到104套……此前摇中“网红盘”的群体,当然要趁着政策放松时期出手变现。

/截图自贝壳平台

凯德世纪名邸东庭3月二手房参考均价为43369元/㎡,最后一批次新房入市价格也才在22690-26860元/㎡区间,中间的利润颇为可观。当然,还有前期买在房贷利率高点的人群想要摆脱高利率站岗的苦恼。

PART.02

上涨乏力 预计2季度成交回落

那么这种火热能继续延续吗?

小妹在贝壳研究院成都分院的报告中发现,当前成都新增房源挂牌均价与成交均价差异率近10%,而在2021年以前这一数据仅为2%左右,体现出购房者对成交价格的高度敏感性。

从此前的分析也可以看到,“火热”是多因素共同作用的结果。无论是置换变现、还是降低房贷支出,都讲究一个窗口期,并不是长期的趋势。因此,在买方市场下,任何一个因素出现变化,成都二手房的成交都将出现变化。

同时,贝壳研究院也指出,观察过往二手带看转化成交的效率可知,高峰期之后的一个月,成交量会有30%左右的下滑。当然,这个结论目前是否还能成立,得看4月份的数据。不过,3月份,已经有很多人感觉到市场在悄然改变。

有中介告诉小妹,3月份的带看已经出现下滑。多名购房者也以“上班”为由,将看房时间集中在周末,和此前热闹的工作日形成明显反差。

难道这些人2月份的工作日不用上班,3月才开始上班?这个理由显然不成立,背后的原因直指购房者的心态。

“购房者发现很多房子都是越看越便宜,就都不急了”,中介小张告诉小妹,以前楼市行情好的时候,很多购房者都怕房子突然涨价,成交积极性很高。如今除了5+2区域的二手房,其他区域的房源还是以性价比为噱头,争取早日成交。

此话不假,贝壳研究院成都分院的数据显示,1季度进入3月份之后,成交热门区域从近郊转至5+2区域,3月5+2区成交占比共计上涨4个百分点。

/二手客源成交区域分布

因此,区域分化、小区分化会愈加明显,之前火爆的刚需进场态势将有一定的回落。

最后,贝壳研究院二手成交量KMI指数也显示,成都2023年节后交易量上升预期快速上升,之后扩张性预期逐步回落,3月最后一周保持在50%临界线水平。

贝壳预计,二季度月均市场二手交易量将维持在1.5万套以上水平,环比一季度下滑幅度约20%左右。而二季度的成交价格变化也不会太大,缺乏上涨动力,预计将总体保持平稳。

那么问题来了,现在还有意二手房的朋友们,二季度你们愿意进场吗?

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。