成都楼市:成都的大面板块近年涨势良好,是否能考虑大面板块?

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提问：成哥您好，成都现在大面板块涨的很快，我现在买的话是不是没有潜力了呢？预算有限，只能接受单价在1.5w-1.6w左右的样子，能否将大面板块作为考虑区域？

回答：成都的大面板块近年涨势良好，从发展规划与产品价格两项来看，大面板块的潜力依然存在。在大面板块规划上，处于成都东南四环边的大面板块将受到成渝经济圈大发展方向的利好，后期大运会的举行也会给大面板块带来一定的热度。在发展方面，大面的轨道交通与商业配套处于发展建设阶段，未来会给大面板块带来不少的红利，教育方面虽有不足，但也会随着后期人口迁入得到改善。大面板块在价格方面也比较合理，总价在购房主力军刚需承受范围之内。因此，享受建设红利、总体价格合理的大面板块仍具有强劲发展潜力，预算有限的话，可以把大面板块作为考虑区域。

提问：成哥你好！高新南普通资格改善自住预算400-500万。天府新区看完，碧云天骄价格合适但精装质量不好，客厅临路。保利和光屿湖剩下的楼层不好临路。最后看到怡心湖中海云麓世家上叠，但资格需要处理，心里过不去这个坎。高新南的资格要放弃买个二圈层。想问买怡心湖云麓世家这个操作可以吗，有别的推荐吗？

回答：从我个人的角度来说，我肯定选保利和光屿湖，楼层和临路都是，价格和地段，配套才是王道。如果你要买怡心湖，还不如买东客站的九林语和建发央玺。具体更多价值高的楼盘详见内部！

提问：成哥你好！高新区普通资格。保利和光屿湖，153平米，四百一十多万,低楼层是否值得投资？以后流动性会不会差?升值空间怎么样?如果不值得，总价400左右的房子，有没有哪个楼盘可以推荐？

回答：2.7万接近清水房，这个价格就不算太便宜了，我不知道这个户型有没有赠送，如果有就可以买，如果没有，就是普通平层的话，价格就有点高了。

保利和光屿湖整体上性价比是比较高的，但你说的这套房源感觉价格有点贵，你根据有没有赠送空间来判断买不买。除了和光屿湖之外，普通资格400万，金隅金成府，鹿溪樾府，天府里，招商时代公园可以对比考虑。具体更多性价比高的楼盘详见内部！

提问：成哥好，请问成都房价未来是涨还是跌呢？如果买房的话今年是好时机吗？

回答：成都房价的涨跌主要基于以下几点：排名前列，若新盘释放较多刺激市场，二手房将会继续微涨。从前几年数据来看，成都楼市的活跃和新盘大量爆出密不可分，就目前情况而言，年底新盘集中爆发会增加刚需摇号难度，那时二手房很有可能继续微涨。第二，若新盘释放较少，或摇号神盘齐开，二手房市场活跃度会适当降低，但不一定会降价。目前二手房热度虽然在降低，但是价格并没有下降。况且摇号神盘齐开的可能性不大，即便出现这种情况，二手房价格也难以下降。目前来看，只有两种情况能降价，一是持续开出低价新盘，但由于数量不多，开出频率不会很高。二是限购限售强度继续加大，不过成都目前的限购限售已经较为严格，近几年调整的可能性不大。

提问：成哥你好！最近在关注天府新区保利和光屿湖，但是听置业顾问说有人才房。这种情况对小区的生活品质、未来的价格有什么影响?或者大概来说，这种商品房+人才房的模式，有什么需要考虑和关注的？

回答：问题不大，因为人才房的价格跟商品房基本没区别，大概就是一个9折或者85折的状态，而且这些人才也不是拆迁户，或者公租客，整体素质还是相对较高的，所以我个人觉得问题不大。少有可能就是注意一下，人才房的面积不要太小，同时也要注意量，例如10栋商品房，1栋人才房，就问题不大，但如果5栋商品房，5栋人才房，就会有一定影响。具体更多注意事项详见内部！

提问：成哥好！我成华区户口已经年过中旬了，有个套一农迁房，市值大约50万，目前出租，老公高新区户口，有个套二自住，市值大约80万，现金50万，可以支撑每5000元的月供，现在想买房投资。请问成哥有什么建议？

回答：首先，成都现在的政策是以家庭为单位，最多2套。所以你先了解清楚，以你们的名义还能不能买。要么开发亲人房票，或者安置房卖了置换。其实，50万的预算，就算首付3成，也只能买总价150万的房子，150万要想买个稍微好点的，只有考虑3环外，如，大丰、三河场这些地方地铁盘。安置房卖了体量大点可以买市区能淘到性价比的也是可以。

提问：你好成哥，打算去投资买地铁口的商铺，毕竟地铁口附近人流量比较大，应该不会亏本的，请问这样做合适吗？

回答：随着成都交通网络的逐渐完善，大量“地铁口旺铺”也纷纷炒热起来，但这些商铺是否都能成为旺铺，还需从以下几点来分析：排名前列、地铁口商铺源自早期的一二号线，例如春熙路站，大量的人员流动带来了巨大的商业性，商业收益较高。而后期开通的线路主要承担交通功能，人员流动性变小，商业属性就越来越弱。第二、地铁口的流动人员消费力并不高，除非是有商业集群的站点，一定程度上能拉动地铁口商业发展；第三、地铁路线密集的区域，地铁口商业价值就会被削弱，地铁+商业衍生出的TOD概念，旨在将某个区域内的居民的生活配套通过站点之间的连接集中起来，在商圈的冲击下，地铁口的商铺盈利率不会很高。综上，地铁口商铺是否为旺铺，购房者还需谨慎看待。

提问：成哥你好，江西赣州，二手房市场持续冷淡，而几个新楼盘打折促销才卖的比较好，楼市是开始降温了吗？为什么市场降温了买的人却少了？

回答：楼市的“降温”绝不仅仅是一句开发商开始打折了就说明楼市降温了。真正的楼市降温是购房者的购房情绪下降或者购房者购房门槛被抬高之后，开发商手中的存量房不断增加，最终导致开发商被迫以价换量形成的结果。这其中楼市“降温”最关键的因素是购房者一侧的购买行为减少了。但对于优惠促销而言，仅仅是开发商在某个时间段为了增加销量或者营销的一种手段。这样的降价优惠会吸引购房者买房。这就是“降温”与优惠促销的区别，所以不是所有的降价都叫“降温”。

买涨不买跌是国人的购房法则。如果购房者自己觉得市场冷了就会转为观望的情绪。当大家都观望了楼市销售遇到瓶颈就会引起更多人的警惕。另外你说的这种二手市场冷淡，特别是三四线刚需族大多新房癌。在买房的时候，也不全是考虑的入住舒适度，对于房子的升值空间也是有一定考量的，而新房跟二手房比起来其升值空间就要大得多。具体更多详细的分析详见内部！

提问：成哥，最近以广州为首的多个城市收紧房贷，利率提高，对楼市有什么影响?面对现在持续上涨的房价，刚需是继续入还是持币观望?

回答：各大银行的收紧理由“额度不足，暂缓贷款”出现频率极高，但并不意味着房贷会停贷，因为房贷是其旱涝保收的较佳利润来源，没有之一。其实每年春节前，房贷收紧或暂停的情况非常普遍，不同的城市之间有差异。总体来说目前的新房房贷会微幅上调，各家银行自然会往后推一推。

对于刚需来说没必要太焦虑，只要有房票、有首付，就及时上车，不要犹豫；已经上车了，想置换更好的房子，可以先买后卖，防止踏空。房住不炒仍然是2021年楼市的主基调，一旦市场热度过高、房价出现异动，楼市调控必然会来临；调控是为了防止楼市过热，预防风险，本质不是为了降房价，而是为了挤出泡沫；调控只能短期抑制房价，影响房价的核心因素还是供求。土地供应量过大、人口不足的城市和区域，房价的确会下调，但核心城市、核心地段的房子，价格还会继续上涨。

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