成都楼市:2021年,楼市调控“两道红线”设定,有何影响?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥，2021排名前列天央行就发布新规，设定了关于房贷规模的“两道红线”，一个是房地产贷款占比上限，一个是个人住房贷款占比上限。两道线将如何影响楼市？能否分析一下？

回答：房地产贷款占比上限：大银行是亲的，以后是房贷主力，特别是交通和邮储这两家之前房地产贷款做的少，以后这两家额度会很充足；个人贷款较好找大银行，额度足且抗风险能力强，规避风险还是很重要的。

个人住房贷款占比上限：优质的资产才会限定上限。银行最爱房贷，因为违约率极低，这一新规轻微利空房地产。毕竟贷款是较快速最直接影响短期楼市的手段，比起限购，限贷更立竿见影。现在设置了上限，相当于水龙后开关设置了档位。

但是大城市供应不必太担忧，影响大的是中小城市。有些小城市交通银行都没有几个网点，想放也放不了，再说银行被限制了上限，只会把贷款投到最能产生效益的地方。投哪里呢？毫无疑问，大城市。

提问：成哥，你一直看好房地产，能否说说为什么楼市的泡沬不能破?

回答：十次危机九次地产，房价过高将降低一个国家的实体经济竞争力。然而地产泡沫一旦破灭，将引起经济危机。房地产体量远大于股市和债市及存款余额，一旦泡沬破灭，中国可能面临日本式资产负债表衰退的风险。

房地产占固定资产投资比重大，房地产链带动的相关投资占到整个固定资产投资的50%左右，泡沫破灭将造成投资衰退。此外，房地产业杠杆高占金融行业贷款余额的30%左右，再加上一些表外融资，占比更高，如果房地产泡沫破灭，将会对金融行业造成致命打击。

所以等着楼市崩盘，是非常不切实际的！我国经济就像一列开动的火车不停向前，我们要做的就是尽快上车，而不是盼望着火车停下来等你，有的人甚至想着火车倒回来接上你。

提问：成哥，这么多城市出台楼市调控措施，为什么房价还在涨？

回答：全国从去年7月开始已经有成都、东莞、宁波、内蒙古、台州、深圳、杭州、长春、海口等30个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温。

从近几个月的市场波动来看，部分城市房价仍在上涨，尤其是华东、华南地区。执行各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温。

2020年，受疫情影响，各地人才激励政策在疫情稳定后将继续井喷。150多个城市出台了各种人才政策，吸引人才和劳动力。

过去几年，房地产销售火爆，但本轮房地产调控是基于全国房地产销售数据同比仍在下降，部分城市明显过热。具体更多分析详见内部!

提问：成哥好，在成都我和老公都各自有一套房都不大，一套90自住一套70我父母住，我父母在成都有一套100点的租出去，房子都无贷款，现在我们还想购买一套房，可成都限购，现在想把70过给父母，腾出房票，现在手上有50子弹，不知道成都什么地方还值得投资，买多大的合适？目前有一个孩子年龄大概一岁半。还有一种方案是卖了70的房子，因为70那套大概2.3万一平在万家湾光华逸家近几年涨得不错，卖了之后用这些钱换成两套房子，因为有孩子也想其中一套考虑学区房，一套考虑父母想买一套有平台的房子！

回答：这几套都是全款房，没有把杠杆利用好。你的思路正确，小户型可以优先考虑出掉。裂变原则，卖一买二，一套自住，一套投资，激进一点还可以开发房票，把之前的全款房抵押融资再入一套。具体房子裂变操作技巧详见内部文章！

成都学区别买溢价太严重的，重点还是选好学校，对应小区定向淘笋。目前成都适合投资板块有大丰，天回，书房，犀浦这几个低价区域。

提问：成哥，我在成都，有一套房子，手中子弹80万，同时可以公积金贷款，贷款额度70万元，想在成都投资一套房子， 决定买三环内的二手房，现在看中东湖公园片区的房子，你觉得可行吗?建议买套一还是套三？还有什么好的楼盘推荐吗?

回答:成都投资回避爆炒的天府新区，而且距离主城区太远，东湖公园片区可以买，淘二手次新精装三房。离市区近、交通方便、配套成熟是东湖板块相较于其他湖区板块较大的一个优势，比较值得投资的。具体更多分析与楼盘推荐详见内部文章！

提问：你好成哥，有个比较纠结的问题想咨询一下，都说短期看政策，中期看土地，短期看人口。那么是不是只要货币政策放松，利好楼市，房价就一定会涨呢？一个城市人口增加得越多，房价是不是也一定会涨？

回答：判断房地产市场有很多方面。一个地方房价的上涨归根到底是货币因素，货币政策的核心是刺激地方经济，房价上涨是副产品，这也仅限于地方经济。城市人口增长是城市化进程中的正常现象。一线城市房价上涨，是因为整体经济太好了。在大城市，人口增长也是经济状况良好的副产品。有了好的经济，人们自然愿意去。人越多，城市价值就越充分释放，形成良性循环，房价上涨自然到来。具体更详细的分析详见内部！

提问：你好成哥，投资买房，总高三十层左右的高层住宅，十层以下的低楼层，值得买吗？

回答：低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。一般来讲，五层以下大部分客户忌讳，7、8、9、10投资的话还行。

事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。作为投资，七八九十这样的楼层，性价比还是很高的。在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。投资性买房，房产的流动性很重要。投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。

所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的，尤其是有些开发商比较笨，他在楼层楼栋房号的定价上是有漏洞的，有生活经验的聪明的购房者能占到一定的便宜。有些三楼户型会带大平台，就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多客户会喜欢。

提问：成哥，货币贬值，实际购买力在下降，房子下跌已成为了趋势所在，未来房子还能比钱更保值吗？

回答:未来房价肯定会上涨，尤其是一、二线城市，以及城市群周边城市，或经济相对较好的东部城市。为什么房价会上涨是因为通货膨胀，我们的经济还在增长，另一方面可能是人民币贬值。

房地产仍然是一种很好的保值资产。刚需应该抓紧时间买房。从长远来看，房价大幅下跌的可能性不大。存钱收益跑不赢通胀。从保值和收益的角度来看，存钱并不是一个好的选择。更具体的分析可见内部分享！

提问：成哥你好！儿子上大三马上毕业后想去成都找工作，现亲戚有成都高新区南区购房资格，犹豫现在借名买房，还是买不限购的、等以后有资格再买，但是现在房价已经够高了，又担心不买房价上涨更买不起。

回答：限购区比不限购区各方面资源更好，上涨潜力更大。房价目前还没有高到大家买不起的程度。房价的高低是一个价值的衡量，对于有居住需求的人来说房价再高也要买，最终也买到了。对于没有需求的人来说房价再低也觉得贵。

这些价值偏差会影响房价高与买不起房的评判结果。房子只要有需求卖得出，就不会是高到买不起的程度。房价的高低也并不是全国都高，深圳、北京高不代表二线城市也高，二线城市买不起不代表三线城城市的价格不能接受。高房价的发展趋势不可否认，但是买不起房的趋势却并非像多数人所说的那样。如果可以变换购房的角度减小面积、下调地段房价也可以降低不少。更具体的分析详见内部！

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