单价1万1买进城南?看完这5点再说买不买

来源：吴思竹

昨天位于双流东升街道航港路66号的九龙仓时代小镇•1号府邸项目取得了预售证，今天已经开始网上登记，113—144㎡三房和四房，共484套，单价10200—11900元/㎡，预计2020年交房，物业费2.85元/㎡/月。

为什么会关注这个项目？当然是因为价格啊。

最近因为新增供应价格的原因，双流的出镜率颇高，被购房者们戏称为“宇宙中心”，而这个项目是双流近两个月以来，新增供应项目中，均价较低的其中一个。

当然，我们也不能排除地段、定位、产品等各方面不同带来的定价影响，但是基于这个价格本身，相信也会有不少购房者想要了解其表现到底如何，以下就是我对该项目的分析。

一、地段及配套

双流发展核心，商业、景观及交通表现亮眼

九龙仓时代小镇1号府邸项目位于双流东升时代奥特莱斯旁，具体位置如下图，就是时代奥特莱斯的露天停车场旁。

从房地产板块上来看，属于双流东升板块。

东升板块因东升街道而得名，而东升街道是双流区委、区政府的所在地，从这一点来看，说东升是双流的“心脏”也不为过。

近年来，双流或涉及到双流的重点规划当中，都有东升的身影，比如较早的“一城三区一港”的规划， 以及双流较新的“一港三心四组团”规划，可见东升板块在双流的地位所在。

那么对于购房者来说，规划带来的利好又体现在哪里呢？我觉得主要就表现在配套上。

重点说说商业配套。

在东升板块最初的定位中，就是以商贸为主题的，在规划的利好下，近年来，东升板块在商业方面的发展也是有目共睹的。

项目周边2公里范围内目前就有时代奥特莱斯一期、时代奥特莱斯二期和万达广场，其中时代奥特莱斯一期与项目之间仅隔了一个露天停车场。

如果把半径再拉到4公里，还有海滨城以及城北优品道广场，且均已运营。

可以说，休闲娱乐类的配套是非常充分的。

其次是交通。

项目位于西航港大道与航港路交汇处，项目北侧是双楠大道，南侧是航港路，西侧不临路，东侧是西航港大道。

双楠大道和西航港大道均是区域内的交通主干道，其中双楠大道可直接衔接四环和三环，道路交通十分便捷。

公共交通方面，地铁3号线2期工程将直接辐射至该区域，其中龙桥路站正位于项目的北侧，步行分分钟就可到达。

全景图

再来说说自然景观资源，这也是东升板块较大的优势所在。

项目所在东升板块不仅有8500亩的湿地公园还有环城生态带规划。

8500亩湿地公园由8个主题公园和9大湖泊纵横相连而成，相当于50个人民公园，目前大部分主题公园已经呈现，我实地看过，真的很适合最近这种艳阳天。

与项目关系最密切的是环城生态带，位于项目的东侧，与项目只有一条西航港大道之隔，据我从网上了解到的信息，这是成都政府统一规划建设的“环城生态区—锦城绿道”的一部分。

据了解，目前已经开始动工，计划是在2020年底前完工，如果能够如期实现，将是项目较大的加分项。

最后说说教育资源。

双流的教育资源在成都5个近郊当中，可以说是数一数二的，但是！这些都跟九龙仓时代小镇1号府邸无关。

这也是我认为项目所有配套中，表现最普通的。

目前项目周边一公里范围内5所幼儿园，1所小学，以公立为主，小学为迎春小学，公立资源方面，仅能满足基本教育所需。

二、周边环境

居住氛围低，舒适度较弱

前面说到了项目周边的配套情况，如果仅从配置情况来看，我认为，满足基本生活没问题，但是，项目周边的居住环境并不理想。

这一方面来源于两条大道带来的噪音及灰尘影响。

关于这一点我在项目现场感触颇深，项目北侧临双楠大道，东侧临西航港大道，其中西航港大道与项目的关系非常紧密。

西航港大道（塔吊部分就是项目工地）

两条大道的交通流量都非常大，再加上东升板块以商贸为主的定位，来往大车也较多，干道带来的噪音及灰尘影响是非常明显的。 

另外一方面则来源于周边突出的商业属性。

东升板块目前居住较为集中的区域是在双楠大道以南与白衣上街和金河路交汇的区域，这里不仅紧邻双流老城区，还有多个主题公园，市场熟悉的包括国奥村、东立国际花城、景茂名都、佳兆业8号等项目都集中在此。

反观九龙仓时代小镇1号府邸周边，地块四周除南侧的九龙仓时代小镇外，其余三侧不是商业，就是大道，还有大型露天停车场。

全景图

1公里范围内，住宅小区极少，大量的商业、产业（汽贸、家居类）在此聚集。

综合以上来看，未来，项目周边的居住环境会相对嘈杂，舒适度较弱。

三、规划及产品

小盘低密，规划似联排

九龙仓时代小镇1号府邸项目总占地48亩，容积率2.21，商业占比为零，地块整体较为方正。

从地块本身的指标来看，虽然规模不大，但是是有打造舒适度较高的产品的基础的。

但从目前的呈现来看，总体规划了13栋9—11层小高层住宅，采用阵列式布局的方式，全部做到了南北朝向（非正南正北）。

这种规划的方式有点类似于联排，好处就是能够保证大部分住宅都能拥有良好的采光和通风，但也有两个明显劣势。

首先，公共空间相对有限；其次，1梯2户2个单元的设计，4个户型并排成一字型摆放，由于地块大小有效，导致产品面宽较短，进深较长，影响采光和通风效果，建议优先端头户型。

此次除2号楼和9号楼外，其余11栋全推，共484套，其中113和115㎡产品为三房双卫设计，127和144㎡产品为四房双卫设计，除顶层房源外，其余房源层高均在3米。

以下是这次推出的所有户型。

113㎡户型

115㎡户型

127㎡户型

144㎡户型

三房产品我建议优选临近停车场的115㎡端头户型，三面采光，在同质产品中，舒适度表现也相对较高，其中主卧进深达到了4.6米，设计独立的L型衣帽间也是没有问题的。

两个四房产品表现相对平均，144㎡产品有一个明显的缺点是其中一个次卫为黑卫。

四、不利因素

主要有两个方面：

1、飞机噪音

项目处于航线下，踩盘当天下午2点左右，我在项目现场听到非常明显的飞机噪音，且频率较高，约2-3分钟一趟。

2、干道带来的噪音及灰尘

这一点我在前面已经有过阐述，建议大家可以实地了解下，意向非常强的客户，建议优选中间和靠停车场的房源。

五、价格及购买建议

此次预售的价格为10200—11900元/㎡，三房总价集中在119—132万元左右，四房总价集中在146—168万元左右，按照较低三成首付计算，三房的门槛在35万元左右，四房门槛在43万元左右。

同板块，近一个月来，除九龙仓时代小镇1号府邸项目外，还有4个项目有供应，较高的门槛达到了21000元/㎡（精装约3300元/㎡），较低的门槛也在11500元/㎡。

九龙仓时代小镇1号府邸的价格优势是非常明显的。

但综合以上五点分析来看，我认为项目仅适合地缘性的，或是地铁3号线辐射范围内的，支付能力不高的，对实用性要求较高的购房者关注。

本次将推出484套房源，其中48套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，261套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。

网上登记时间为2018年10月30日—11月01日（共3天）（9:00—18：00）

缴纳资料时间为2018年10月31日—11月02日（共4天）（9:00—18：00）

选房时间为2018年11月11日—13日（共3天）（具体以开发商公示为准）