升容、多次调规!这个楼市“真空地带”值得关注

上周三，成都市规划和自然资源局发布了“温江区红桥片区控制性详细规划局部用地控规修改方案公告”，本次涉及调规的面积80.06公顷。

因为本次调规的地块位于温江区与青羊区接壤的区域，既归属于温江区的光华新城，又因近青羊区规划中的马厂坝TOD，亦可被视为青羊新城中心的一部分；因此，本次调规颇为引人注目。

这次调规的重点并不是改变用地性质，除了落实江安河50米绿化控制带几个地块的公共服务设施优化，新增公交集中停靠站及两处运动场地外，最重要的是对环城生态区内未建且未出让的经营性用地的容积率进行了调整，细化了部分用地的兼容比例。

简单来说，就是升容！本次共有7宗用地涉及容积率上调，以其中两块上调最多的住宅用地（6#、7#)为例，容积率从1.5上调至2.5！这意味着在同样的用地面积上，建筑面积增加了66.67%；而即使升容最小的几块地，容积率也是从1.5上调到2.2，建筑面积也至少可增加46.67%。

参见上表，二类住宅用地兼容商业服务业设施用地的兼容比例也有所上调，如1#地块，在容积率从1.5上调至2.5后，商业服务业的兼容比例也随之上调，从不低于10%，调整为10%~20%。

总体来看，本次调规涉及的80.6公顷土地，在升容后，可售面积大幅增加，在一定程度上降低了楼面地价；升容也会带来土地货值增加，提高开发商拿地的意愿；同时，容积率的上调会对未来产品形态带来影响，也能在一定程度上起到稳定房价的作用。

01 频繁调规！千亩用地待字闺中

事实上，自2020年3月以来，加上这一次，青羊区、温江区已经先后四次对该区域地块进行了调规，一个全新的板块已呼之欲出！

让我们来简单地回顾一下：

2020年3月5日，青羊区、温江区文家康河片区调规，将原规划的1块二类住宅用地（1#）、9块复合公共设施用地（2#~8#）调整、合并为4块二类住宅用地，和2块商业服务业设施用地；同时，优化了片区的路网结构，增加了沿康河的公园绿带。

2020年8月10日，青羊区、温江区文家康河片区再次调规，这次涉及的面积达110.57公顷；将原有的二类住宅兼商业服务业设施用地调整为二类住宅用地，原有的部分复合公共设施用地调整为二类住宅用地，以及二类住宅兼商业服务业设施用地；沿光映四路布局商业服务业设施、文化设施、公园绿地等，打造青羊新城的南北向产业发展轴；临光华大道北侧布局商业服务业设施用地形成东西向产业发展轴；同时在区域内新增1处中学、2处小学。

2020年8月19日，青羊区、温江区文家乐平片区调规，该地块就在8月10日调规的康河片区北侧。

这次调规将原二类住宅兼容商业用地（1#~5#）调整为二类住宅用地，原小区绿地（8#）调整为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地，原二类住宅兼容商业用地（6#）调整为公园绿地；也有部分二类住宅用地（11#、12#）调整为二类住宅用地兼容商业服务业设施用地；同时新增了社区养老、综合运动场、日间照料中心等设施。

可以看到，去年的三次调规，将原有大量复合公共设施用地优化调整为二类住宅和商业用地，同时增加了学校、体育场、绿地等配套，该区域待出让土地达上千亩，这让马厂坝拥有相当的想象空间。

02 “升容”或是趋势

与前3次调规有些不同，3月17日调规的重点是“升容”！这源于去年末成都拟对“中优”区域容积率进行优化调整，相关文件已于2月22日由成都市规划和自然资源局正式印发。

这份《〈成都市城市规划管理技术规定（2017）〉的补充规定》要求推进容积率转移平衡：一是推动土地资源集约高效利用，鼓励土地资源向轨道交通站点核心区及城市功能核心集聚；二是促进城市风貌保护，推动城市开敞区域、历史文化街区等区域的特色彰显；三是加强公共服务配套设施及公共空间供给，推动城市有机更新及城市功能完善，促进高品质生活。

在此之前，包括成华、武侯、青羊、双流、郫都等主城区都已有地块先后调升了容积率；不过，此前的升容，多数容积率是从2.0升至2.5，或从2.5升至3.0，高升幅度较高也不过是2.0调升至2.8，提高比例集中在20-25%，而本次提升的幅度明显增加，达到46.67-66.67%，是之前的一倍有多！业内认为，这对以后其它城区的调规将起到积极的指导意义。

03 楼市真空地带  马厂坝TOD片区土地充足

此次调规涉及的马厂坝TOD，是成都轨道集团首批公布建设的16个TOD之一，项目范围面积约为70万平方米，拟融合“高效换乘场景”、“创新创业场景”、“文化创意场景”、“品质消费场景”、“宜居生活场景”、“健康运动场景”六大生活场景，以生命健康产业链为核心，创造容纳现代人未来幸福生活的青羊新城。

今年1月，在青羊区研究部署2021年经济工作的十个重点中，马厂坝TOD是新城规划建设的重要部分，既要求建设国际范地标商圈，还要大力引进一批具有资源整合和市场运作能力的头部企业。

在经历数次频繁调规之后，去年末，温江区、青羊区在该区域先后放出了两宗用地。

2020年11月19日，花样年以楼面地价8600元/㎡+11%无偿配建移交比例，竞得温江区公平街道红桥社区80.41亩纯住宅用地，计算容积率2.5。该宗地位置在今次调规的1#、2#地块北侧。

2020年12月23日，青羊区放出马厂坝TOD综合开发项目一期用地，面积210.7亩，由成都青羊康桥驿轨道城市发展有限公司以底价摘得，楼面地价6543元/㎡，容积率2.8。这正是去年8月10日调规地块中临光华大道的一部分。

由于此前该区域放地极少，贝壳新房、二手房的地图上显示几乎是一片的“真空”地带。花样年拿地之前，最近的一次拍地是2018年4月3日，城投拿下佳兆业广场旁的101.1亩用地，开发项目为城投置地·梧桐博雅，目前精装在售价格为17556~20606元/㎡；而开发更早的佳兆业广场，则是在2012年10月31日拿的地，当年的成交楼面地价为3955元/㎡。

二手房方面，开发较早的温江光华新城有大量房源挂牌，价差较大，每平米从1万到2万都有；青羊区则以佳兆业广场为主，挂牌均价稳定在1.7W/㎡上下。

显然，今年无论是温江还是青羊，随着土地的逐步放出，以及TOD建设的加快，这个区域必将成为楼市的下一个焦点。

作者|  Tornado

图片来源|  成都市规划和自然资源局、贝壳、网络（侵删）

来源：四川知道