提及成都高端人居的话题,从浣花溪、桐梓林到金融城、攀成钢,主城高端人居的脉络似乎是有迹可循,地段作为最重要的赋能,成都三环内的高端人居项目却凤毛麟角。作为2019年5月禹洲以18400元/㎡在主城三环内拿下的24亩宅地,在这个月初终于正式亮相,大家都期待这个曾高居成都土拍榜首数月的土地,会带来怎样的

提及成都高端人居的话题，从浣花溪、桐梓林到金融城、攀成钢，主城高端人居的脉络似乎是有迹可循，地段作为最重要的赋能，成都三环内的高端人居项目却凤毛麟角。作为2019年5月禹洲以18400元/㎡在主城三环内拿下的24亩宅地，在这个月初终于正式亮相，大家都期待这个曾高居成都土拍榜首数月的土地，会带来怎样的惊喜！

入蓉首子，名声大噪

不止是实力雄厚，更是禹洲对土地价值厚度的远见

成立于1994年的禹洲集团，26年来的始终保持稳健发展，致力于打造“城市级标杆”，通过产品的强力获得市场认可：位于厦门的禹洲华侨海景城，是区域高端住宅市场的引领者；位于福州的禹洲鼓山一号，是区域排名前列座半山纯别墅；在合肥打造的禹洲华侨城，也是当地首座115万㎡的万国风情超级大城...现已打造全国超170余精品项目，雄厚实力毋庸置疑。2018年，禹洲西南战略正式拉开，而成都则是禹洲西南区域的重点布局城市，不到两年时间已在西南区域布局了七子，彰显出持续扎根成都开发的决心和远见。

锦江区三环内这24亩宅地，正是禹洲战略性首进成都楼市的1号作品。众所周知，小地块难以实现具有规模的内部配套及园林景观等，这并不利于房企树立其品牌价值，但禹洲敢于把目前集团内较高端的产品落子在此，究竟有何考量？通过城市的发展脉络，便可找到了一些答案。

主城三环内稀缺价值难以复制，同时小地块已是大势所趋。

地段是较大的赋能，梳理成都有代表性的高端人居项目，可以说主城三环内占了绝大多数，稀缺的基因正是其根源。根据锐理数据RAP系统显示，2019年至今，大成都共通过拍卖成交了317宗土地，而主城三环内地块仅27宗，占比8.5%。

这之中，还有一个更需要重视的特征：小地块密集涌现。统计周期内，三环内拍卖成交了22宗的住宅类用地（纯住宅、住兼商），其中有14宗面积低于50亩，占比达63.6%。同时，越来越多的房企愿意“花大手笔”在主城袖珍地上。

2019年至今三环内典型50亩以下地块成交情况（源于锐理数据）

小地块成为三环内的主流开发对象，这意味着小地块的价值已逐渐被市场认可。

对于禹洲而言，想要撬动成都高端人居市场，需要一个地段价值突出的地块背书。这宗24亩地块所处的“锦江之心”，作为“东进”原点和锦江区“六片区”中心，“锦江之心”是重点打造的城市高端开发主场之一。（推荐阅读《成都一路向东，高端轴线上崛起“锦江之心”》）

禹洲晏山河位置示意图

晏山河可谓是占据“地利”，晏山河于锦江区政府旁，其东侧临近成龙大道，并与驿都大道形成四横两纵的轴线交通，距离地铁7号线约900米。三圣乡及川师附中、川师附小、东门市井、四川大学华西第二医院等全系资源集于一身。

禹洲晏山河位置示意图

主城区高端人居主轴

锦江区一枝独秀，坐实禹洲晏山河高端人居基础

核心资源之外，“锦江之心”还串联起了一条高端轴。

从锦江区一环路发端，以新希望D10天府——林家坡19800元/㎡地块——建发央玺——禹洲晏山河——德商锦江天玺等典型地块（项目）为标的，已经架构起了成都向东的高端轴线。

“小而精”的产品要义，是把更多景观分配给业主。

禹洲晏山河特聘请到绿城东方GAD和汤臣一品的御用设计团队HWCD为项目做整体规划设计。采取围合式布局，由4栋17层小高层和1栋31层高层组成，同时68%的户型南北朝向，充分保证了每一户的视野。这种围合式的布局带来的好处就是在有限的地块内，可以较大化的预留中庭绿化空间和楼间距。项目最宽楼间距达到了200米以上，在主城实属难得；另外，在24亩的地块上，近万方的园林景观中打造了三园七境十八景的多重场景，绿地率达到45%，这是很多小地块项目难以做到的。要知道，市面上很多同类型的项目绿化率仅达到35%。在外立面设计上，晏山河遵循高端人居主流立面形式，以金属漆、铝板、金属型材等材质打造大面积玻璃幕墙立面。

（项目俯瞰效果图）

单纯尺度的放大不叫高端人居

改善人居就是改善家庭关系，多维度剖析禹洲产品差异性

155㎡的户型占比68%，是“迎合大众”还是“精准找差异”？

业内关注的焦点，集中在产品段的划分。禹洲晏山河共规划了2个户型，分别为户型建面约155㎡的四室三厅双卫和约199㎡的四室三厅三卫。其中，155㎡面积段的产品占比达68%，禹洲精准找到了市场的差异化。根据锐理数据的研究，从当前市场在售的典型高端人居项目来看，他们的主力面积段很多都在170-250㎡。

成都典型高端项目主力面积区间情况

传导到价格端的数据也很明显。梳理大成都500万-1500万总价区间的成交情况发现，2018年，成交主力面积段在300-400㎡，2020年已变为170-250㎡。这之中，150-170㎡面积段涨势明显，总价的“控制能力”也非常强。

禹洲晏山河将主力户型的建面锁定在约155㎡的产品上，目的也很清晰，在主城改善潮的趋势下，匹配“主城控”们对产品面积“大”和总价相对“低”的诉求，更轻松实现二次乃至多次置业身份的转换。199㎡的产品，则作为一种有效的补充，适度留给强调更大居住空间的客群，这部分产品的总量有限，营销也更游刃有余。

三厅合一，餐客厅面积＞40㎡，产品功能如何分割与取舍？

在居住层面上，禹洲摒弃了传统的餐客一体户型设计，采用餐客分离的布局，厨房餐厅和客厅分别在玄关的左右两侧，功能空间独立有序。这种客餐厅设计，既强调各功能的有效分离，还预留了一个多功能区，满足更大范围的居住需求。

以155㎡的户型为例，餐客厅面积最小也有约40㎡，并且带约6.8米宽的超大阳台，空间尺度非常大，让这个户型具有强大的会客功能，这种设计在市场上大多是至少200㎡以上大平层才能达到。

精装修层面上，晏山河主打现代轻奢的装修风格，又在两个户型中以米兰轻奢和艺术纽约做了区分，精准把控不同审美喜好。整体色调高级雅致，没有突兀的视觉冲击，温暖温馨的体验感十足。采用格力中央空调、霍尼韦尔新风系统、博世地暖三大件，以及德国柏丽橱柜、美国3M净水器、摩恩的垃圾处理器、唯宝洁具、汉斯格雅等精装高配用料用材，凸显高品质居住品味，精装样板区已开放参观。

高端人居向来是不惧怕比较

因为少，方显珍贵，真正的高端人居才会被记住。

当市场拍出高价地，充其量不过是房企之间的激烈竞价，而如何让高价地的价值不被辜负才是人购房客户关注的焦点。晏山河约33000元/㎡（含精装价格4199元/㎡）的价格背后是三环内土地资源的占有以及其主城高端人居基因的彰显。随着城市外延，主城区内可供开发的土地日渐稀少，主城价值日益凸显。

当面粉价格渐渐开始超过面包，面包该怎样？禹洲晏山河给出不一样的答案。

值得一提的是，在主城高端人居东轴线上，新希望D10均价约35000元/㎡，德商锦江天玺均价约34000元/㎡(数据来源：透明房产网挂牌价）。对比而言，禹洲晏山河33000元/㎡的均价，刨去18400元/㎡的土地楼面价和约4199元/㎡精装价值外，禹洲并没有降低开发成本，在园林设计和产品打造上亦是用尽心思，打造同等高品质人居产品。在产品为王的当今市场，晏山河能给出的这份答卷，完全不负市场的期待。